(článek je volně k otisknutí za podmínky uvedení zdroje www.odhadonline.cz)
Připravili jsme pro Vás seriál článků o možných právních úskalích, na které můžete narazit při převodu nemovitosti,darování, při jejím prodeji nebo koupi. Tento článek se týká převodů družstevních bytů do osobního vlastnictví
Prohlášení vlastníka a jeho náležitosti
Rozdílů mezi družstevním a osobním vlastnictvím bytů je mnoho, jak při nakládání s bytem,tak při správě a udržování bytových jednotek.
Faktem je, že oba typy vlastnictví mají svá pro i proti a v praxi vedle sebe často existují i v jednom domě. Stále je však dost družstevníků, kteří mají pocit,
že jim osobní vlastnictví poskytuje lepší záruky a větší volnost při nakládání s majetkem.
Prohlášení vlastníka
Je-li dům ve vlastnictví družstva, nájemníci- členové družstva se mohou na členské schůzi rozhodnout, že dům takzvaně zprivatizují,tzn. převedou do osobního vlastnictví.
V takovém případě musí družstvo jako vlastník domu nejprve udělat prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě. Obsah tohoto prohlášení vlastníka upravuje ust.§ 4 zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů.
V praxi je doporučováno přeměřit všechny místnosti v domě i společné prostory, zjistit aktuální vybavení místností, jako vodovodní baterie, radiátory, bojlery apod., neboť pasparty bytů a pasparty domu nemusí vždy odpovídat realitě.
Poté se stanoví, které místnosti přináleží k jednotlivým bytům a nebytovým prostorům. Půjde zejména o sklepy nebo spíže na chodbě apod. Zároveň se určí společné části domu a stanoví se, které společné části budou nadále používat jen někteří vlastníci jednotek, např. terasy,balkóny,balkóny na chodbách, které používají zpravidla vlastníci jednotek v tom konkrétním patře. Je nutné dbát, aby ke všem místnostem, které tvoří společné části domu, klasicky kotelna nebo sušárna, byl přístup přes společné části domu.
Nesmí se také zapomenout na venkovní drobné stavby, dřevníky,udírny a jiné stavby na dvoře nebo zahradě.
Také spadají do společné části domu a je nutno k nim upravit vztahy v tomto Prohlášení vlastníka.
Uvedený zákon o vlastnictví bytů obsahuje také přesné vymezení základních pojmů.
Budovou se rozumí "trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal".
Zákon rovněž stanoví,co je to byt. Je to " místnost nebo soubor místností, které
jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení ". Zde se mohou vyskytnout problémy zejména u starších domů, v nichž byly přestavěny byty i ze sklepních prostor, potom vlastníci mohou zjistit,že na stavebním úřadu se nenajde příslušné kolaudační rozhodnutí, že tedy celou dobu obývali nebytový prostor.
Tyto případy se v praxi vyskytují,
neboť někteří vlastníci či nájemníci v minulosti upravili určitý prostor pro bydlení bez toho, aby to nahlásili na stavební úřad a vyžádali si příslušné povolení. V takovém případě je nezbytné provést rekolaudaci.
Dále zákon definuje, co jsou to nebytové prostory. Jedná se o " místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení".
Nutnost rekolaudace platí i zde, pokud jde o byt užívaný jako kanceláře nebo sklad.
Přitom nelze zaměňovat nebytové prostory za společné části domu.Někdy se tvůrci Prohlášení vlastníka dopouštějí chyby, že různá zařízení sloužící nájemníkům jako např. kotelny nebo prádelny, označují za nebytové prostory.
Ve skutečnosti se podle zákona jedná o společné části domu, byť jsou to samostatné místnosti, které by se jinak mohly jevit jako nebytové prostory.
Zákon do kategorie společné části domu zahrnuje konstrukční prvky, schodiště,chodby, ale také balkóny,terasy,kočárkárny,veškerou vnitřní infrastrukturu,rozvody vody,tepla, komíny aj.
Tyto všechny kategorie musí být obsaženy v Prohlášení vlastníky pečlivě uvedeny.
Dále musí být Prohlášení předloženo na katastr nemovitostí. Zpravidla se tak děje s první smlouvou o převodu bytové nebo nebytové jednotky. Vymezení jednotek ve smlouvách o převodu vlastnictví musí odpovídat přesně jejich vymezení, jak je uvedeno v Prohlášení vlastníka.