Úvodní stránka   |   Kontakt   |   Česky   |   English
odhadonline.cz - Znalecký ústav

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví (dokončení)

03.07.2009 | odhadonline.cz
(článek je volně k otisknutí za podmínky uvedení zdroje www.odhadonline.cz)

Připravili jsme pro Vás seriál článků o možných právních úskalích, na které můžete narazit při převodu nemovitosti,darování, při jejím prodeji nebo koupi.
Prohlášení vlastníka, smlouva o převodu vlastníka, další okolnosti převodu

V předchozí části byl podrobně rozebrán obsah Prohlášení vlastníka při vymezení jednotek bytů v domě, společných a nebytových prostor.

Společně s Prohlášením vlastníka se musí vyřešit i podíly na vlastnictví pozemku. V této souvislosti je podstatné, zda pozemek je majetkem vlastníka budovy, tedy zda družstvo převádějící nemovitost zároveň vlastní také pozemek pod budovou. Je-li tomu tak, není problém. Stejný podíl jako na společných částech domu se přiřadí každému vlastníkovi jednotek i v případě pozemku. Podíl se stanoví jako poměr výměry podlahové plochy dané jednotky vůči součtu výměr celkové podlahové plochy všech jednotek v domě ( ovšem nikoliv vůči celé ploše užitné plochy v domě).

Je-li pozemek pod budovou a okolí pouze v nájmu nebo je na něj vydáno věcné břemeno, musí se Prohlášení vlastníka upravit tak, že odpovídající právo k užívání pozemku bude náležet i všem budoucím vlastníkům jednotek. Buď půjde o společný nájem, nebo věcné břemeno náležející všem jednotkám.

V Prohlášení vlastníka se stanoví také další podrobnosti, jako správa společných částí domu, případně domu jako celku. Musí být pověřena osoba, která bude správu vykonávat nebo zajišťovat. Je nezbytné stanovit pravidla, jak budou spoluvlastníci domu přispívat na opravy a údržbu domu. Zejména u starších domů se nevyplatí šetřit na fondu oprav. Veškeré jednotky v domě je rovněž nutné označit čísly. Ta se nemusí shodovat s původními čísly na dveřích, neboť je věcí vlastníka, jak si jednotky označí.

U každé jednotky se musí uvést podlahová plocha, příslušenství a vybavení bytu, počet místností a jejich charakter.

Smlouva o převodu vlastníka

Pokud je zpracované Prohlášení vlastníka, lze zahájit převod jednotek členům družstva. Uzavře se převodní ( kupní ) smlouva. Jestliže ještě nebyla splacena anuita, uvede se výše dluhu a způsob splácení úvěru.

Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí stanovených občanským zákoníkem obsahovat :

- označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,

- popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu či nebytového prostoru,

- určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

- stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na těch společných částech domu, jež jsou společné vlastníkům jen některých jednotek ( například na jednom podlaží),

- označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv,

- práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.

Součástí každé smlouvy jsou půdorysné plány všech podlaží.

Další okolnosti převodu

Nebytové prostory buď mohou zůstat družstvu, které je dále pronajímá, nebo si je koupí někteří z vlastníků jednotek, případně je lze prodat třetí osobě. O způsobu využití rozhoduje družstvo jako vlastník. Ten může také určit, že se prostory budou pronajímat zájemcům a výnosy se převedou do fondu oprav. Jestliže některý z družstevníků a nájemníků nechce jednotku koupit, musí družstvo dodržet ustanovení § 22 zákona o vlastnictví bytů. Ten říká, že družstvo musí písemně nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může byt být převeden jiné osobě. Ovšem i v tomto případě má dosavadní nájemce předkupní právo na jeho přednostní nabytí, které trvá po dobu jednoho roku od uplynutí výše uvedené šestiměsíční lhůty, a tak kdyby chtěl nový nabyvatel jednotku dále prodat, musí ji nejprve nabídnout za odpovídající tržní cenu nájemci, který má tři měsíce na vyjádření.

V praxi se objevují případy, kdy někomu bylo se souhlasem družstva zřízeno věcné právo bydlení.Toto věcné právo se objevuje i v Prohlášení vlastníka,ovšem neznamená, že by zmíněné osobě vzniklo právo k bydlení k jiným jednotkám, než dosud bydlel. Pouze se v katastru objeví u všech jednotek i společných částí poznámka o tomto věcném břemenu, např. "věcné břemeno k bydlení pro pana Josefa Nováka v bytu č.5 na doživotí". Jde o takzvané překlopení práva, které se vztahuje pouze k prostorám, které dříve tvořily konkrétní družstevní byt.