Úvodní stránka   |   Kontakt   |   Česky   |   English
odhadonline.cz - Znalecký ústav

Daň z převodu nemovitostí

14.09.2009 | odhadonline.cz
(článek je volně k otisknutí za podmínky uvedení zdroje www.odhadonline.cz)
Daní z převodu nemovitostí je zdaňován úplatný převod nebo přechod vlastnického práva k nemovitosti.

Tato daň je upravena společně s daní dědickou a daní darovací v jednom právním předpisu, tj. zák. č. 357/1992 Sb. v platném znění. Jedná se o převod vlastnictví z dosavadního na nového vlastníka a v rámci této zásady též zvláštní případ při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem. V tomto případě je předmětem daně úplatný převod podílu nebo části podílu.

Předmětem daně z převodu nemovitostí je také výměna nemovitostí nebo podílu na těchto nemovitostech. Dochází-li k výměně nemovitostí, považují se oba převody nemovitostí za převod jeden. Daň se vybírá pouze z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší. Přitom nezáleží na tom, zda si účastníci vyrovnali rozdíl v ceně vyměňovaných nemovitostí v penězích nebo jinou úplatou, anebo nevyrovnali vůbec. Při výměně nemovitostí jsou účastníci směnné smlouvy povinni zvolit si pro účely daňového řízení zástupce. Pro placení daně v tomto případě platí solidarita převodce a nabyvatele, daň z převodu se vyměřuje oběma účastníkům a může být vymáhána na kterémkoliv z nich v plné výši. Zaplacením celé daně jedním z poplatníků povinnost ostatních zaniká. Vypořádání účastníků směnné smlouvy ve věci úhrady daně závisí na jejich dohodě.

K úplatným převodům vlastnictví k nemovitostem dochází zpravidla na základě smluv při rovnosti smluvních stran, jako projev jejich svobodné vůle -  příklady kupní smlouva, smlouva směnná, smlouva o prodeji podniku. Na druhé straně však dochází k úplatným přechodům vlastnického práva bez vůle dosavadního vlastníka na základě právní skutečnosti, jejíž jednou z náležitostí je projev vůle někoho jiného. Jedná se o nabytí nemovitostí při výkonu rozhodnutí podle občanského soudního řádu, při exekuci dle exekučního řádu nebo ve veřejné dražbě.

Ke vzniku předmětu daně z převodu nemovitostí dochází též v případech nabytí vlastnického práva k nemovitostem při konkurzu a vyrovnání. Zákon také upravuje případ bezúplatného zřízení věcného břemene, a to tehdy, je-li zřízeno současně s darováním nemovitosti - například doživotní bezplatné užívání bytu či domu. V těchto případech je cena zřízeného věcného břemene předmětem daně z převodu nemovitostí a poplatníkem daně oprávněný z věcného břemene - nejedná se tedy o daň darovací.

Poplatníky daně z převodu nemovitostí jsou fyzické a právnické osoby, které úplatně převádějí vlastnictví k nemovitostem, vyměňují nemovitosti nebo na ně přechází vlastnictví při výkonu rozhodnutí, exekuci, vyvlastnění, konkurzu, vyrovnání nebo ve veřejné dražbě. Ve velké většině případů je tedy plátcem daně převodce (prodávající) a nabyvatel (kupující) je ručitelem. Správce daně je potom oprávněn ručitele vyzvat k úhradě nedoplatku daně pouze tehdy, pokud nebyl nedoplatek uhrazen daňovým dlužníkem ani při vymáhání.

Jde-li o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem ze společného jmění manželů nebo do společného jmění manželů, je každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.

Nejčastěji dochází ke vzniku předmětu daně z převodu nemovitostí při úplatných převodech na základě kupních smluv. V těchto případech je základem daně cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, kterým je zákon o oceňování majetku ve spojení s příslušnou vyhláškou, tedy cena platná v den nabytí nemovitosti, určená znalcem v oboru oceňování nemovitostí. V případech, kdy je cena dohodou vyšší než cena dle předpisu, potom je základem daně z převodu nemovitostí tato vyšší sjednaná cena.

Základem daně při výkonu rozhodnutí, při exekuci a ve veřejných dražbách je cena dosažená vydražením. Sazba daně z převodu nemovitostí činí 3% ze základu daně a je stejná pro všechny skupiny osob rozdělených zejména dle stupně příbuzenství, na rozdíl od daně dědické a darovací.

 

Pro znalecký posudek - odhad nemovitosti pro Finanční úřad pokračujte zde