Ocenění majetku obvyklou cenou na základě znaleckého posudku
V článku jsou popsány nejběžnější případy, kdy je potřeba mít znalecký posudek na ocenění nemovitosti obvyklou cenou:
- Dražba
- Insolvenční řízení
- Exekuční řízení
- Ocenění obvyklou cenou
- Ocenění na základě zvláštního předpisu
Odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé
Odhad ceny předmětu dražby je specifikován v rámci § 13 Zákona č. 26/2000 Sb.
Odhad nemovitosti, podnik, jeho organizační složku, nebo o věc prohlášenou za kulturní památku je nutno provést posudkem znalce. Objednatelem posudku je dražebník. Ke dni dražby nesmí být stáří odhadu větší než šest měsíců.
Na výzvu by měla osoba držící předmět dražby umožnit provedení odhadu - v případě nemovitosti pak umožněním prohlídky dané nemovitosti.
Tato povinnost je uložena na § 13, odst. 2. Stává se však, že taková osoba nebo firma provedení místního šetření odmítne. Dokonce i v případě dražby v insolvenčním řízení, kdy je dlužník povinen poskytnout maximální součinnost a hrozí mu například zrušení oddlužení nebo sankce v rámci konkursu.
Je pak dle ust. § 13 odst. 3 ZVD možné vyhotovit posudek znalce i jen s omezenými informacemi bez prohlídky interiéru nemovitosti, respektive jen s veřejně dostupnými informacemi o předmětu ocenění. Tento fakt je ale nutné do posudku výslovně uvést, jinak by se mohl znalec vystavit postihu dle zákonných ustanovení.
Znalec zároveň odhadne i závady, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, a cenu dle nich příslušným způsobem upraví snížením o takto odhadnutou částku. Takovéto závady jsou obvykle věcná břemena.
Naopak je ale povinen nebrat v úvahu závady, které přejdou, popř. zaniknou zpeněžením dražbou. Typicky se jedná o zástavní práva, předkupní práva, exekuce.
Nejnižší podání se v dražební vyhlášce určí ve výši dvou třetin ceny nemovitosti stanovené posudkem znalce; výslednou cenu tvoří rozdíl ceny nemovitosti a jejího příslušenství a ceny práv s nemovitostí spojených, a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou. Pokud pak například soudní exekutor nařizuje opakovanou dražbu nemovitosti, stanoví se nejnižší podání ve výši poloviny ceny stanovené posudkem.
Znalecký posudek nemovitosti kdekoli v ČRnapište si o cenovou nabídku
Posudek znalce v rámci insolvenčního řízení
V případech osobních bankrotů (oddlužení) se převážně jedná o zpeněžení menších rezidenčních objektů (byty, rodinné domy). Vyhotovení znaleckého posudku je při zpeněžování majetkové podstaty veřejnou dražbou přímo zákonným požadavkem, jak bylo uvedeno výše.
Při zpeněžování majetkové podstaty v konkursu je možné se setkat s dalšími typy hmotných i nehmotných statků v majetkové podstatě. Oceňování nemovitých věcí je díky softwarovým aplikacích pro znalce a jasným legislativním požadavkům poměrně standardizovaným úkonem, stejně jako je tomu i u movitých věcí.
Specializovaní znalci se věnují oceňování nehmotných aktiv, pohledávek a jejich souborů, oceňování podniků (aktuální názvosloví - obchodních závodů). V insolvenčním zákoně je jeho ustanovením vyžadována cena obvyklá bez jejího dalšího definování, jsou proto využívány ustanovení zákona o oceňování.
Velmi významnou roli hrají znalecké posudky v reorganizaci. V rámci § 155 insolvenčního zákona se hovoří naopak o tom, že pro účely ocenění majetkové podstaty v reorganizaci platí, že provoz dlužníkova podniku skončil ke dni podání znaleckého posudku.
Tímto ustanovením je tak předpokládáno jeho ocenění v podobě likvidační nikoli tržní. Insolvenční soud samotný pak formuluje znalecký úkol ocenění, většinou tak, že je ukládáno ocenění dvou variant řešení úpadku - konkursu a reorganizace.
Ocenění majetkové podstaty pro účely konkurzu je tedy prakticky ocenění likvidovaného podniku k uspokojení věřitelů. Ocenění výtěžku v reorganizaci by vždy mělo reflektovat připravovaný reorganizační plán.
V ideálním světě by výsledné ocenění obvyklou cenou v rámci řízení mělo stanovit objektivní hodnotu nemovitosti, z definice být odrazem trhu v dané lokalitě; stanovená cena vznikne porovnáním se srovnatelnými nemovitostmi.
Problémem ovšem je, že už samotné zahrnutí majetku, zejména nemovitosti, do majetkové podstaty nebo do procesu exekučního prodeje jej z obecného trhu vyděluje.
Problematické pak může být stanovení ceny vzhledem k následnému zpeněžení. Při optimálním postupu se znalecký posudek trefí do správné úrovně ceny. Negativní vliv na řízení může mít neoprávněné / nesprávné snížení ceny stanovené posudkem - takový posudek může být oprávněně soudně napadán, nižší výnos povede k menší míře uspokojení věřitelů.
Ještě větším problémem se stává příliš vysoká cena daná oceněním, v následném prodeji na trhu nebo dražbě není o takový majetek zájem, nemovitost je neprodejná, v dražbě opakovaně nabízená za snižující se vyvolávací cenu. Na lokálním trhu získá takový předmět prodeje špatnou pověst a dále se sníží vůle hráčů na trhu ke koupi takového majetku.
Ocenění znaleckým posudkem v rámci exekučního řízení
Předmětem exekuce může být jakákoliv nemovitost povinného, je-li zapsána v
katastru nemovitostí.
Exekutor ověří, zda povinný vlastní nějakou nemovitost na území České republiky, většinou prostřednictvím dálkového přístupu do katastru. Následně rozhodne, zda zašle usnesení o nařízení exekuce příslušnému katastrálnímu úřadu. Ten pak o probíhající exekuci učiní poznámku na listu vlastnictví povinného.
V další fázi řízení je jmenován soudní znalec, formulován znalecký úkol, stanoven závazný termín dodání posudku.
Znalci je obvykle uloženo, aby ve znaleckém posudku uvedl:
− cenu obvyklou, jejíž stanovení je popisováno v dalších částech článku
− cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu (tj. zákon č. 151/1997 Sb., o
oceňování majetku ve znění násl. předpisů a dle aktuální prováděcí vyhlášky
− cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitosti váznou.
Na základě znaleckého posudku vypracovaného znalcem vydá soudní exekutor
usnesení o ceně nemovitosti. Smyslem vydání usnesení o ceně ovšem není zjištění tržní ceny, ale pouze stanovení podkladu pro nejnižší podání v dražbě. Skutečná hodnota nemovitosti se ukáže po provedené dražbě, a to podle nejvyššího podání.
Ocenění majetku obvyklou cenou
Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Jsou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Cena obvyklá se podle zákona o oceňování majetku v nejnovějším znění určuje porovnáním kupních (sjednaných) cen srovnatelných věcí.
O obvyklé ceně, zásadách jejího stanovení a zákonných změnách se více dočtete v článku Obvyklá cena - změny v r. 2021.
Obvyklá cena podle zvláštního právního předpisu
Cena obvyklá podle zákona o oceňování majetku se použije v případech, kdy jiné právní předpisy odkazují na právní předpis upravující oceňování majetku cenou obvyklou.
Pokud jiný právní předpis odkazuje pouze na právní předpis upravující oceňování, obvyklá cena se použije pouze pro majetek, pro který zákon o oceňování nestanoví jiný způsob oceňování.
Upravují-li cenu pro speciální účely jiné právní předpisy vyšší právní síly (například Směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28. listopadu 2006, o společném systému daně z přidané hodnoty) nebo některá doporučení, např. OECD pravidla o převodních cenách pro nadnárodní podniky a daňové správy pro účely zákona o dani z příjmů tak, jak je jejich praktické používání zmíněno a umožněno v příslušných pokynech, postupuje se podle těchto dokumentů.
Obvyklá cena zjištěná na základě znaleckého posudku
Posudek soudního znalce nebo znalecké kanceláře, který má stanovit obvyklou cenu, musí nově být zhotoven tak, aby porovnání se srovnatelnými nemovitostmi bylo postaveno na cenách, které vycházejí ze skutečně realizovaných kupních smluv a tento fakt byl jasně zdokumentován.
Často však není možné použít pouze ceny z kupních smluv. V kupních smlouvách se často nevyskytují důležité informace o nemovitých věcech - zejména podlahová / užitná plocha, technický stav, vybavení, příslušenství, fotodokumentace. Aby bylo možné zajistit opakovatelnost a přezkoumatelnost posudku znalce, měly by tyto údaje o porovnávaných nemovitostech být dostupné. Podmínky kladené oceňovací vyhláškou vyžadují zdůvodnění jednotlivých korekčních koeficientů, které zohledňují rozdíly v atributech nemovitostí.
Dalším úskalím, když odhad nemovitosti / znalecký posudek vychází jen ze získané kupní smlouvy bez dalšího zkoumání, může být, že odhadce do svého ocenění může zanést mimořádné vlivy, které mu výslednou cenu pokřiví. Těmito mimořádnými vlivy mohou být prodeje mezi spřízněnými či jinak propojenými subjekty či nápadně nevýhodné transakce (možné podvody). Použití těchto transakcí přímo odporuje zákonné definici obvyklé ceny, která mimořádné vlivy jednoznačně vylučuje.