CZ  |  EN

ZNALECKÝ POSUDEK – PROČ? KDY? KDE? JAK? KDO?

12.12.2019
Aneb nejčastější kladené otázky na ocenění nemovitosti znaleckým posudkem. Tento článek se týká specificky znaleckých posudků na ocenění nemovitostí.

Definice Znaleckého posudku

Definice znaleckého posudku

Většina vlastníků nemovitosti přišla do styku se znaleckým posudkem při převodech nemovitostí. Do roku 2014 bylo vypracování znaleckého posudku pro účely platby daně z nabytí nemovitosti povinné. Dnes už pro většinu nemovitostí povinné zpracování posudku není, ale v některých situacích je výhodnější si jej nechat vypracovat.

Kdy je dobré si nechat posudek zpracovat?

Častým případem, kdy je dobré uvažovat nad znaleckým posudkem je při přiznání k dani z nabytí nemovitosti. Zákonná povinnost zpracování znaleckého posudku sice padla, ale v jistých situacích je pro poplatníka zpracovaný znalecký posudek výhodnější. Zejména v případech, kdy koupíte nemovitost, jejíž kupní cena byla výrazně nižší než tržní cena okolních nemovitostí.

Čtyřprocentní daň se odvádí z kupní ceny nebo z 75% srovnávací daňové hodnoty, podle toho, která částka je vyšší. Poplatník má možnost volby této srovnávací daňové hodnoty. Tato je určena buď znaleckým posudkem nebo tzv. směrnou hodnotu. Pokud nastává případ, že je směrná hodnota výrazně vyšší než kupní cena nemovitosti a rozdíl na dani z kupní ceny a směrné hodnoty by byl větší než za zpracování posudku, nechte si znalecký posudek zpracovat.

Finanční správa nabízí orientační výpočet směrné hodnoty na svých stránkách můžete tak dopředu si spočítat, zda je pro vás výhodné si znalecký posudek zpracovat. Více o dani z nabytí nemovitosti a odkaz na kalkulačku směrné hodnoty zde.

Kdy je nutné si nechat posudek zpracovat?

Existují případy, kdy se znaleckému posudku nevyhnete. Jak již bylo řečeno, existují jisté typy nemovitostí, u kterého nelze určit směrná hodnota. V tomto případě je znalecký posudek povinný. Kompletní seznam nemovitostí, u kterých je znalecký posudek povinný naleznete v článku Kdy si nechat zpracovat znalecký posudek.

Dalším případem, kdy bude zapotřebí znalecký posudek jsou situace, ve kterých vystupuje soud. Jedná se o insolvenční řízení, exekuční řízení a jiná soudní řízení. V těchto případech je dokonce zákonnou povinností zpracování znaleckého posudku. Zadání posudku provádí pak provádí subjekt nebo osoba, které toto řízení vede.

Méně častými případy, se kterými už se můžete setkat, jsou znalecké posudky pro nemovitosti, které figurují jako majetky obchodních společností. Příkladem je vložení nemovitosti jako nepeněžitý vklad do obchodní společnosti. Dále se používají znalecké posudky v některých případech fúzí a akvizic mezi dvěma a více společnostmi při splnění určitých podmínek.

Kdy je nutný znalecký posudek

Kde získat znalecký posudek?

Pokud potřebujete znalecký posudek za účelem daně z nabytí nemovitosti nebo vkladu nemovitosti do společnosti, můžete oslovit přímo znalce nebo skrze znalecké ústavy v oboru ekonomika.

V soudních, exekučních a insolvenčních řízeních si autority vedoucí tato řízení objednávají znalecké posudky samy. Soudy obvykle pověřují zpracováním posudku znalce, který je u nich zapsaný. Seznam všech znalců a znaleckých ústavů můžete najít na stránkách Ministerstva spravedlnosti.

Znalec je osoba, která byla v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, jmenována znalcem v příslušném oboru ministrem spravedlnosti nebo jím pověřeným předsedou krajského soudu. Na jmenování znalcem není žádný nárok, ministerstvo spravedlnosti a soudy velice důkladně zkoumá odbornost žadatelů. Žadatelé procházejí obvykle řadou odborných zkoušek a obhajob vzorových prací. Úspěšnost je pouze malého procenta z uchazečů. Na rozdíl od odhadce znalec je za zpracované znalecké posudky specificky trestně odpovědný (§ 175 trestního zákona - skutek podání nepravdivého znaleckého posudku).

Jak se počítají znalecké posudky?

Znalecké posudky jsou vypracovávány pro různé účely. Dle konkrétního účelu se volí jednotlivé způsoby výpočtu. Nejčastěji se v rámci posudků stanovuje administrativní cena nemovitosti (tzv. cena zjištěná), dále pak cena obvyklá.

Obvyklá cena reflektuje tržní situaci nemovitostí. Výpočet ceny obvyklé stanovuje na základě porovnání, za jakou cenu se obvykle podobné nemovitosti v okolí prodávají. Administrativní cena je určována za pomocí tabulek v oceňovací vyhlášce, kterou každoročně vydává Ministerstvo financí. Všechny tyto ceny jsou v určité hypotetické rovině. Reálnou je pak kupní cena - reálně uskutečněná platba kupujícího prodávajícímu. V ideálním případě se nijak významně neliší od ceny obvyklé.

Jak je uvedeno výše, administrativní cena je vypočtena z tabulek. Naopak obvyklá cena se stanovuje na základě porovnání. Dále se používá výnosová metoda a nákladová metoda - jako podpůrné metodiky ke stanovení obvyklé ceny. Srovnávací metoda je v posledních letech nejvyužívanější metoda. Znalec srovnává oceňovanou nemovitost s co nejpodobnějšími nemovitostmi v okolí, které byly v minulosti obchodovány. Za pomocí doprovodných výpočtů a koeficientů znalec cenu dolaďuje (připodobňuje oceňovanou a srovnávanou nemovitost).

 

 

Metody ocenění - znalecký posudek

Jedná se o poměrně rozsáhlou odbornou oblast - podrobněji jsou výpočty a typy cen probrány v dalším článku - o způsobech výpočtů a typech zjišťovaných cen - Jak se počítá znalecký posudek.

Jak probíhá tvorba znaleckého posudku?

Poté, co se domluvíte s konkrétním znalcem (nebo soud či jiný subjekt pověří znalce), následuje zpravidla osobní prohlídka nemovitosti. Znalec potřebuje vědět nejlépe vše o nemovitosti, od rozměrů jednotlivých místností, přes typ zdiva, doba a rozsah rekonstrukcí, vybavení až po orientaci pokojů a pořízení fotek.  Znalec si vyžádá další podklady jako další zdroj informací o nemovitosti. Zbytek práce (jako výpočet a formální zpracování) už je na znalci, zhodnotí okolí, občanskou a společenskou vybavenost a porovná okolní trh nemovitostí. Vypracování takového znaleckého posudku zabere až několik týdnů. Záleží samozřejmě na typu nemovitosti, časovému tlaku a finančních možnostech klienta.

V zadání znaleckého posudku se vymezuje úkol, případně se formulují otázky, které má znalec zodpovědět. Znalec v něm pak nejdříve popíše zkoumanou skutečnost (tzv. nález) a poté formuluje svůj závěr, či odpovědi na zadané otázky (samotný posudek). Písemný posudek je vytištěn, svázán, jednotlivé strany jsou očíslovány a sešívací šňůra připevněna k poslední straně a přetištěna znaleckou pečetí, která obsahuje malý státní znak, jméno znalce a jeho obor. Obvykle na konci posudku před sekcí s přílohami je také připojena znalecká doložka, která obsahuje označení seznamu, v němž je znalec zapsán, označení oboru, v němž je oprávněn podávat posudky, a číslo položky, pod kterou je úkon zapsán ve znaleckém deníku

Podrobněji je celý proces popsán v dalším článku - o zpracování znaleckého posudku - Jak probíhá tvorba znaleckého posudku.

Jak dlouho platí znalecký posudek? Znalecký posudek a jeho platnost

Obecně je uváděn časový interval šesti měsíců jako doba platnosti vyjádření o ceně nemovitosti v posudku.

Vypočtená administrativní cena platí do doby vydání nového oceňovacího předpisu, maximálně však jeden rok. Oceňovací předpisy zpravidla (ne vždy) vycházejí k 1. lednu každého roku.

Závěry znalce pro obvyklou cenu platí po dobu, než se změní poměry na trhu. Pro pozemek na periferii s minimálním obratem nemovitostí na místním trhu může být cena odpovídající roky. Pro byt v centru Prahy může být za měsíc cena již výrazně na jiné úrovni.

Co ovlivňuje výši znaleckého posudku?

Výše ceny vzešlé ze zpracování znaleckého posudku je ovlivněna řadou faktorů, parametrů, lokálních a přírodních vlivů. Máme-li dva identické byty na různých místech, výše výsledné ceny bude velmi často jiná a mnohdy velmi rozdílná. Nejkřiklavější rozdíl je samozřejmě byt v Praze a byt kdekoliv v menším (okresním) městě. Na první pohled je jasné, co tvoří ten rozdíl. Lokalita a vše co ji formuje. Občanská vybavenost, sociální síť, pracovní příležitosti, kupní síla obyvatel, doprava, průmysl a environment.

Další velký vliv na výši posudku má samozřejmě nemovitost sama. V případě bytu plocha, stav, stáří, podlaží, dispozice, orientace oken, přítomnost terasy, balkonu aj.

Jsou faktory, které spíše cenu snižují, než zvyšují. Jsou to hlavně přírodní, společené a průmyslové faktory. Negativní vlivy často přesahují ty pozitivní. Příklad: Blízkost průmyslového podniku je dobrá pro pracovní příležitost, ale znečištění, zvýšená nákladní doprava, hluk má větší dopad na cenu.

Přehledně si o vlivech, které zasáhnou do ocenění, můžete přečíst v dalším článku - Co ovlivňuje výsledek odhadu nemovitosti.

Kolik stojí znalecký posudek?

Cena za posudek je různá. Záleží na typu nemovitosti a složitosti případu. Znalecký posudek je dokumentem, který mívá při stanovení ceny nejvyšší autoritu a bývá úředně uznatelný. Nároky kladené na jeho zpracování, omezené množství osob, které jej mohou vypracovat, mají samozřejmě vliv na cenu za zpracování takového posudku. Odhad pro byt, garáž se může pohybovat od 3 do 6 tisíc korun. Rodinné domy, rekreační objekty od 4 do 8 tisíc korun, pozemky dle jejich rozsahu a charakteru od 2 tisíc korun. Záleží na znalci, neboť cena je výsledkem oboustranné dohody u soukromých subjektů. V případě, že je znalec úředně pověřen zpracováním posudku, odvozuje se cena jeho práce podle ustanovení vyhlášek Ministerstva spravedlnosti. Znalci je přiznáno tzv. znalečné, dále náhrada cestovného a jiných nákladů. Pro rok 2019 tato odměna za znalecký posudek daná vyhláškou činí podle jeho náročnosti a podle míry odborných znalostí, které bylo nutné k jeho podání vynaložit, za jednu hodinu práce 100 až 350 Kč. Nutno říct, že se jedná o regulovanou cenu, když je zadavatelem soud nebo jiné státní instituce. Ceny pro jiné zadavatele bývají smluvní nebo pokud cena vzejde jako výsledek výběrového řízení, může být odlišná (dosti často vyšší v obou případech). Můžete si však nechat zpracovat znalecký posudek levně

Ceny znaleckých posudků dle typu nemovitosti

Nemovitost

Naše tabulkové ceny

Naše dosažená průměrná cena

Cena uvedená na trhu (průměr)

Byt, bytová jednotka

2000 - 4700 Kč

3300 Kč

3500 Kč

Rodinný dům s pozemkem

3900 - 7100 Kč

5300 Kč

5500 Kč

Garáž, garážové stání

1900 - 3900 Kč

2900 Kč

2800 Kč

Pozemek

1950 - 3800 Kč

2700 Kč

2100 Kč

Bytový dům

7000 - 13900 Kč

8500 Kč

10000 Kč

Rekreační objekt

2500 - 5900 Kč

4100 Kč

4100 Kč


Naše uvedené ceny jsou konečné (včetně cestovného, nákladů na vyhotovení, zaslání dokumentace), ceny na trhu jsou uvedené minimální, v mnoha případech nezahrnují dodatečné náklady. Připravili jsme rámcový průzkum trhu v roce 2020, čísla z něj jsou uvedená v tabulce. Podrobněji se cenám za znalecké posudky věnujeme v článku Cena za odhad nemovitosti a znalecký posudek.

Kdo platí znalecký posudek?

Vypracování znaleckého posudku platí výhradně objednavatel. U insolvencí, exekucí a soudních řízení je objednavatelem daná instituce / úřad / insolvenční správce / exekutor, ale platba v konečném důsledku je uhrazena účastníky těchto řízení formou nákladů řízení nebo soudních poplatků.

Jaký je rozdíl oproti odhadu?

V praktické rovině se o velký rozdíl nejedná. Oba dokumenty mohou mít stejnou cenu, obdobné výpočty. Při zvědavosti, při potřebě orientační ceny si vystačíte s odhadem, který vám odhadci zpracují online. V náročnějších situacích jako jsou dědická řízení, hypoteční úvěry jsou vyžadovány alespoň klasické odhady tržní ceny. Znalecký posudek se využívá v závažných situacích a vystupuje jako důkazní materiál. Situace, ve kterých je znalecký posudek vyžadován, jsou dané zákonem. Z formálního hlediska znalecký posudek je akceptovatelný ve všech situacích u všech institucí. Znalecký posudek jako jediný oceňovací dokument je potvrzen kulatým razítkem znalce. I na základě toho je znalecký posudek finančně nejnáročnější oceňovací dokument. Ve standardním obchodním styku (nákup/prodej nemovitosti) je znalecký posudek většinou nadbytečný.

Rozdíl mezi odhadem a znaleckým posudkem

Jedná se ale o komplikovanější oblast, více o odhadech a rozdílech oproti posudkům se dozvíte v článku Odhad vs. posudek.

Jako znalecký ústav nabízíme vypracování všech druhů odhadu nemovitosti a znaleckých posudků. Poptávku na odhad ceny nemovitostí nebo znaleckého posudku můžete zadat v horním panelu stránky při výběru konkrétní nemovitosti. Více o našich službách na portálech www.xpinvest.cz nebo www.odhadonline.cz. Můžete si zkusit nahlédnout do praxe znalců a odhadců a vypracovat si svůj odhad prostřednictvím online odhadcovského nástroje na www.inem.cz.

Tento web používá k poskytování služeb a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.     Další informace