Při prodeji spoluvlastnického podílu vzniká několik problémů. Co přináší novela občanského zákoníku ohledně předkupního práva při prodeji spoluvlastnických podílů? Jaký je vliv více vlastníků nemovitosti při prodeji spoluvlastnického podílu? Rozebíráme i jednotlivé scénáře při řešení komplikovaných vztahů mezi vlastníky a při snaze prodat spoluvlastnické podíly, kde je jediným východiskem soudní spor.

Spoluvlastnictví je široké téma, které se dá dělit na jednotlivé skupiny:

Co je spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví – označuje vlastnictví dvou nebo více osob k jedné společné nemovitosti věci zároveň. V občanském zákoníku je spoluvlastnictví upraveno v § 1115 až § 1239. Spoluvlastnické podíly mohou být určeny ideálně (vlastníci nakládají s nemovitostí do výše jejich podílů, avšak není určena konkrétní část), ale také reálně (spoluvlastník má určenou konkrétní část nemovitosti, která patří jen jemu. Např. Byt v 1.NP rodinného domu).

V České republice je obecně spoluvlastnictví ideálně určených podílů upraveno pod názvem spoluvlastnický podíl v § 1121 až 1125 občanského zákoníku.

Spoluvlastnictví vzniká převážně na základě smlouvy o koupi či darování věci, kterou na její kupující (obdarované) straně uzavře více subjektů. Může vzniknout také jako výsledek dědického řízení, nebo také jako výsledek společného vytvoření (zhotovení, zbudování apod.) věci, za určitých okolností také spojením či smísením dosud samostatných věcí apod.

Prodej spoluvlastnického podílu

Prodej spoluvlastnického podílu nebyla nikdy příjemná záležitost, pokud spoluvlastníci nebyli ve shodě. Nejen, že při prodeji podílu málokdy dosáhnete na odpovídající tržní cenu, ale ještě do procesu prodeje vstupuje předkupní právo spoluvlastníků.

Potřebujete ocenit spoluvlastnický podíl?/Poptejte cenovou nabídku ocenění

Předkupní právo – změna 2020

Předkupní právo je výsada spoluvlastníka nemovitosti zasáhnout do procesu prodeje podílu dalším spoluvlastníkem. V ČR bylo předkupní právo při prodeji spoluvlastnického podílu zavedeno 1.1.2018. Pokud chtěl majitel podílové nemovitosti svůj podíl prodat třetí osobě a nebyl to nikdo z přímé linie příbuzenstva, mohli do hry vstoupit zbylí spoluvlastníci s předkupním právem. V reálné situaci majitel uzavřel s kupujícím kupní smlouvu, ale pokud spoluvlastník projevil zájem o koupi tohoto podílu za stejných podmínek, byl upřednostněn. Vznikaly tak situace, kdy se proces prodeje nemovitosti táhl několik měsíců, než byl úspěšně dokončen ke spokojenosti všech stran. Ovlivňovalo to nejen zápisy do katastru nemovitostí, ale i rozhodování bank o hypotečním úvěru.

Novela občanského zákona, která nabyla účinnosti 1.7.2020, zásadně změnila možnosti využití předkupního práva. Obecně se dá říct, že předkupní právo ze spoluvlastnického podílnictví bylo zrušeno, až na pár výjimek.

Pokud podílové spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, poté vzniklí spoluvlastníci mají předkupní právo, ale pouze po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnických podílů (zápisem do KN). Stejně se postupuje i v případě, že spoluvlastník svůj podíl předává bezúplatně.

Výhoda zrušení předkupního práva? Jak pro koho

Omezení předkupního práva má samozřejmě své výhody a nevýhody. Obě strany kupního procesu jsou ovlivněny tímto „zrušením“. Ovšem každého ovlivňují jiným způsobem.

Výhody

pro majitele podílu

Pokud se s majitel podílu s ostatními spoluvlastníky nedokáže shodnout o využití a nakládání s nemovitostí, končí tyto neshody obvykle prodejem podílu. Omezení předkupního práva urychlí prodej spoluvlastnického podílu v tom smyslu, že majitel může svůj podíl prodat třetí osobě bez omezení bez zbytečných průtahů od zbylých spoluvlastníků.

pro investory

Kupující, potažmo investoři se už nemusí obávat, že dohodnutý obchod naruší některý ze spoluvlastníků. Odpadají tak nepříjemnosti například s rozhádanou rodinou o budoucnosti nemovitosti, kdy jeden ze spoluvlastníků chce prodat svůj podíl. Tím získají určitou jistotu pro další plánování.

Nevýhody

pro spoluvlastníky podílu

Co je výhoda pro kupující, resp. investory, to se stává nevýhodou pro spoluvlastníky. Z výše popsané situace vyplývá, že nemovitost, kterou vlastníte společně s dalšími příbuznými, může část připadnout úplně cizímu člověku, jestliže nejste schopni se v rámci rodiny rozumně dohodnout. Což může být krajně nepříjemné a v mnoha případech takovéto tahanice končí prodejem celé nemovitosti investorovi, a ještě za nižší než tržní cenu.

pro investory/kupující

Ač zrušení předkupního práva není přímou nevýhodou pro investory. To, že se legislativa ohledně předkupního práva na prodej spoluvlastnického podílu změnila po dvou letech přináší jeden potencionální problém. Na spoluvlastnické podíly, které byly převedeny v době mezi 1.1.2018 a 30.6.2020, se stále vztahuje původní legislativa. Spoluvlastníci mají stále aktivní předkupní právo. Na to si budou muset dát investoři pozor a počítat s tím.

Vliv více vlastníku na cenu při prodeji jen části

Rozhodne-li se majitel spoluvlastnického podílu svoji část nemovitosti prodat z jakéhokoli důvodu, musí počítat s tím, že cena této části nebude poměrná k celkové ceně nemovitosti. Zvláště pokud je nemovitost rozdělena na ideální podíly. Takto rozdělená nemovitost se nejen hůře prodává, ale majitel nemůže počítat s tržní cenou.

Mnohem lepší situace je, kdy jsou reálné podíly na nemovitosti, ale i tak to není hitparáda. Pokud je nemovitost rozdělena na bytové jednotky je situace značně lepší a cena může být očekávána v tržní výši.

Nižší cenu kupující nabízí z důvodu, že očekává obtížnou domluvu se zbylými vlastníky a vstupovat do podílového spoluvlastnictví je vždy riziko.

Ať už prodávající nebo kupující se často obrací na odhadce, aby si nechali ocenit spoluvlastnický podíl. Ocenění spoluvlastnického podílu umožní každé ze stran vstoupit do jednání o prodeji s reálným základem, kolem jaké částky se povedou jednání.

Ocenění spoluvlastnického podílu je možné hned několika způsoby - naleznete zde spolu s dalšími věcmi stran odhadu.

Rozdělit či nedělit nemovitost na bytové jednotky

Pokud budoucí spoluvlastníci mají možnost a nemovitost to stavebně dovoluje, je jako rozumné řešení zvolit rozdělení nemovitosti na bytové jednotky a smluvně ošetřit společné prostory. Předejde se tak mnoha zbytečným problémům a vlastníci jednotlivých bytových jednotek mohou se svojí částí libovolně nakládat.

Rozdělení domu na bytové jednotky je potřeba udělat tzv. prohlášením vlastníka, což je úkon, kterým se v nemovitosti vymezují jednotlivé bytové jednotky. Součástí prohlášení je velice konkrétní vymezení nově vzniklých jednotek, jejich zaměření, zakreslení a popis, a to se týká i společných částí včetně stanovení podílů na těchto společných částech.

Vznikne-li prohlášením vlastníka alespoň 5 bytových jednotek s minimálně 3 vlastníky, je nutné zároveň založit společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Po vypracování prohlášení vlastníka se podává na příslušném katastrálním úřadě návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Je lepší nemovitost rozdělit nebo nedělit vůbec? To je otázka, na kterou není jednoznačná odpověď. Záleží na mnoha faktorech. Velikost nemovitosti, vhodnost její rozdělení na bytové jednotky, domluva s ostatními spoluvlastníky.

Zlaté pravidlo říká, že nemovitost má mít ideálně jediného vlastníka, případně bytový dům včas rozdělit na jednotlivé bytové jednotky, než bude potřeba začít s finančně nákladnou opravou nebo stavebními změnami. Jakmile je potřeba finančně zainvestovat do nemovitosti, vždy se objeví problémy a dohoda spoluvlastníků je obtížná.

Na druhou stranu, pokud by při rozdělení nemovitosti vznikla nutnost založit SVJ, je právě na zvážení, zda tuto možnost zvolit. Založením SVJ vznikají další práva a povinnosti vlastníků a pokud vlastníci jsou z různých míst a časově vytíženi, rozdělení nemovitosti se nedoporučuje.

Při dlouhodobé neshodě a vleklých sporech je lepší svůj podíl prodat, krajní možností je obrátit se na soud.

Vypořádání spoluvlastnického podílu nemovitosti

Spoluvlastnictví je založeno na principu dobrovolnosti. Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Pokud některý ze spoluvlastníků nechce již nadále být v takovém vztahu, existuje několik řešení. Dohoda se spoluvlastníky nebo soudní cesta.

Dohoda se spoluvlastníky

Ideální případ je, když se spoluvlastníci dokážou dohodnout. Nejčastější řešení je vyplacení spoluvlastníka nebo dobrovolné rozdělení nemovitosti. V rámci vyplacení lze přenechat celou nemovitost jednomu ze spoluvlastníků, ten pak zbývající „vyplatí“ co do hodnoty jejich spoluvlastnického podílu, nemusí se jednat vždy o finanční kompenzaci. Rozdělení nemovitosti je popsáno v předchozí části článku.

Soudní spor

Je-li dohoda s ostatními spoluvlastníky nemožná, může se spoluvlastník obrátit na soud o zrušení spoluvlastnictví. Pokud soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví, má 3 možnosti, jak dojde k vypořádání spoluvlastnictví: rozdělení nemovitosti, přikázání věci a prodej nemovitosti. Soud musí dodržet tuto logickou posloupnost.

Rozdělení nemovitosti

První volba soudu při rozhodování, avšak pokud by rozdělením nemovitost ztratila svou funkci, kterou plnila, nebo by se podstatně snížila její hodnota, soud v takovém případě k tomuto řešení nepřistoupí.

Přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků

Nemovitost, kterou rozdělit nelze, je možné přikázat do vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků. Současně přikázaný vlastník je povinen zbylým spoluvlastníkům poskytnout náhradu. Toto řešení je možné zejména za předpokladu, že jeden ze spoluvlastníků disponuje dostatečnými finančními prostředky, aby byl schopen kompenzovat ostatní spoluvlastníky.

Prodej nemovitosti ve veřejné dražbě

Poslední možností, jak soudně vypořádat spoluvlastnictví je příkaz k prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky. Je to krajní možnost a dochází k ní pouze, pokud nelze nemovitost rozdělit ani není možné nemovitost přikázat jednomu ze spoluvlastníků. Soud vydá rozhodnutí o prodeji nemovitosti, ale samotný prodej se realizuje na základě exekučního řízení, jehož provedení musí navrhnout některý ze spoluvlastníků.

Z poslední věty vyplývá, že pokud soud rozhodne o prodeji, nemusí k prodeji vůbec dojít, pokud některý ze spoluvlastníků nepodá návrh k jeho provedení.

Po dokončení prodeje by měl mít prodávající na paměti, že mu vzniká povinnost odvodu daně z příjmu při prodeji nemovitosti, pokud nesplní podmínky osvobození od této daňové povinnosti.

Soudní spor o nemovitost by měla být až poslední možnost spoluvlastníka, kdy vyčerpá všechny možné cesty k uzavření dohody se zbylými spoluvlastníky. Soud bude vyžadovat znalecké posudky pro správné rozhodnutí, nejen stanovení hodnoty nemovitosti, ale i z oboru stavebnictví. Soudním sporem tratí všechny zúčastněné strany a dojde-li k přikázanému prodeji nemovitosti, ztráta je ještě větší.

Odhad nemovitosti, resp. znalecký posudek, je do určité míry finančně nákladná záležitost. Pro porovnání cen za jeho zpracování pokračujte na článek odhad nemovitosti / posudek - cena.

Potřebuji znalecký posudek pro prodej spoluvlastnického podíluNezávazná poptávka

Prodej spoluvlastnického podílu nemovitosti