Cena za odhad nemovitosti a znalecký posudek

Ceny znaleckých posudků pro nemovitosti jsou na trhu obtížněji porovnatelné a mají poměrně veliký rozptyl. Existuje také cenový rozdíl mezi odhadem nemovitosti a znaleckým posudkem. Jaké položky vstupují do konečné ceny? Srovnání cen znaleckých posudků nemovitostí od odhadců, znalců a znaleckých ústavů ve srovnatelných podmínkách vám poskytne tento přehledový článek.

Kromě tržního srovnání cen za znalecké posudky se článek věnuje i těmto tématům:

• Srovnání cen znaleckých posudků
• Cenové rozdíly - znalecký posudek a odhad
• Nákladové položky posudků a odhadů
• Ceny odhadů pro hypoteční úvěry
• Sazebník znaleckých posudků

Tržní srovnání cen za znalecké posudky

Abychom si mohli udělat ucelený obrázek a možnost se porovnat, museli jsme provést standardizaci uvedených cen a převést je na srovnatelný základ. Standardizovaný základ je minimálně 10 uvedených cen se stejnými nebo dopočitatelnými vedlejšími náklady (DPH, poštovné). Vedlejší náklady jako cestovné, opatření si potřebných dokumentů, tisk, vazba nejdou ze zřejmých důvodů srovnávat, a tak jsme je do výpočtů nezahrnuli, i když byly uvedené. Cena uvedená na trhu je pak průměr cen, které vyhověly zadaným kritériím.

Zde tedy naleznete cenu za odhad nemovitostí a znalecký posudek. Cena za tyto odhady a posudky zde uvedená vám dá představu o cenovém rozpětí velké části zpracovatelů v roce 2020 a 2021.

Ceny znaleckých posudků

 

Nemovitost	Rozpětí ceny
Byt, bytová jednotka	3 200 Kč - 5 500 Kč
Rodinný dům s pozemkem	4 500 Kč - 8 200 Kč
Garáž, garážové stání	2 900 Kč - 4 900 Kč
Pozemek	2 650 Kč - 4 500 Kč
Bytový dům	9 000 Kč - 16 900 Kč
Rekreační objekt	3 700 Kč - 6 900 Kč
Kancelář	3 500 Kč - 6 900 Kč
Ocenění věcného břemene	2 200 Kč - 3 700 Kč

 

Studie - porovnání průměrných cen poskytovatelů znaleckých posudků

Nemovitost	Dosažená průměrná cena (XP invest)	Cena zjištěná na trhu (průměr dalších zpracovatelů)
Byt, bytová jednotka	3 900 Kč	4 500 Kč
Rodinný dům s pozemkem	5 900 Kč	6 500 Kč
Garáž, garážové stání	3 500 Kč	3 800 Kč
Pozemek	3 300 Kč	3 700 Kč
Bytový dům	9 900 Kč	12 000 Kč
Rekreační objekt	4 700 Kč	5 100 Kč

 

Naše uvedené ceny jsou konečné (včetně cestovného, nákladů na vyhotovení, zaslání dokumentace), ceny na trhu jsou uvedené minimální, v mnoha případech nezahrnují dodatečné náklady. Provedli jsme porovnání se vzorkem celkem deseti subjektů nabízejících služby znaleckých posudků nemovitostí v několika regionech.

Naše realizované průměrné ceny se pohybují uprostřed uvedeného intervalu, daří se nám držet nižší ceny, než nabízí trh. Je to díky efektivitě práce, vlastních oceňovacích systémů a také máme pro každou oblast vlastního znalce, nejsme tak limitovaní vzdáleností, máme celorepublikovou působnost. Transparentně uvádíme konečné ceny bez žádných dalších dodatečných nákladů.

Potřebuji znalecký posudekPoptejte cenovou nabídku znaleckého posudku

Důvody cenových rozdílů mezi znaleckým posudkem a odhadem nemovitosti

Odhady nemovitostí a znalecké posudky jsou podobné dokumenty, přesto se svou cenou liší. Odhady jsou obyčejně levnější než znalecké posudky, z několika důvodů. Znalecké posudky jsou detailněji zpracované, musí dodržet formální náležitosti (kulaté razítko, znalecká doložka, povinná osobní prohlídka nemovitosti) a postupy vypracování (věcná popisová část nemovitosti, výpočtová část a znalecké vyjádření).

Status znalce je poměrně prestižní a je poměrně obtížné ho získat. Být jmenován znalcem vyžaduje nejen formální vzdělání, několikaletou praxi, zkoušky, obhajobu případů ale znalec musí projít i procesem jmenování. Díky tomu je znalců oproti odhadců relativně málo (odhadci mají svoji vázanou živnost poněkud dostupnější). Z tohoto důvodu jsou i sazby znalců vyšší.

Specifikum odhadů nemovitosti pro hypoteční účely je ten, že cenu za takový odhad netvoří odhadce ale banka. Je to v podstatě bankovní poplatek, tím se, pro tento typ odhadu, cena odhadu nemovitosti stává cenou regulovanou a odhadce na ni mají velice minimální vliv.

Další významné odlišnosti mezi odhady a posudky popisujeme v jiném článku.

Položky vstupující do konečné ceny znaleckých posudků a odhadů nemovitostí

• Práce znalce/odhadce - počítá se časová náročnost na ocenění nemovitosti, prohlídka, zpracování samotného dokumentu
• Cestovné - náklady na cestu znalce a odhadce k předmětné nemovitosti za účelem prohlídky
• Čas strávený cestováním 
• Náklady na dokumenty - pro správné ocenění a ověření údajů potřebuje znalec některé dokumenty z katastru nemovitostí, místních úřadů, aj. Pokud nejsou klientem dodány a znalec si je opatřuje sám, tyto náklady na jejich získání pak hrají roli v konečné výši ceny
• Vyhotovení dokumentu - jedná se především o náklady na tisk a vazbu znaleckého posudku
• Poštovné - náklady na zaslání vypracovaného znaleckého posudku klientovi
• Jiné speciální přání klienta a další služby odhadce nebo znalce (např. výpočet ceny chráněného obydlí a další)
• DPH - standardní sazba 21% připočtena ke konečné ceně, někteří znalci nejsou plátci DPH

Ceny za odhad nemovitostí pro hypotéku a dědické řízení

V současné době se odhady nemovitostí vypracovávají převážně pouze pro dva účely, pro tzv. hypoteční řízení a dědické řízení. Žádáte-li o hypoteční úvěr a jako zástava je zvolena jakákoli nemovitost, banka posílá svého smluvní odhadce, aby provedl prohlídku nemovitosti a vypracoval odhad nemovitosti. Odhad se vypracovává pro banku jako podklad pro odůvodnění výši požadovaného úvěru, a také jako pojistka, že v případě klientových potíží banka bude schopna zpeněžit zastavenou nemovitost ve výši poskytnutého úvěru.

Odhady nemovitostí pro hypotéky - poplatek bance

Česká spořitelna	3 900 Kč
Komerční banka	4 500 Kč
Raiffeisenbank	4 900 Kč
UniCredit bank	4 500 Kč
Moneta Money bank	3 900 Kč

V rámci dědického řízení se oceňují nemovitosti v pozůstalosti. Záleží na dohodě s notářem, zda je potřeba nechat vypracovat odhad nemovitosti nebo stačí neformální expertní odhad. Cenově je rozdíl značný, zatímco u klasických odhadů se cena pohybuje mírně pod cenami odhadů pro hypotéky, neformální odhady jsou v řádově stokorun a je možné si je vyřídit online. Více informací o odhadech lze nalézt v přehledném článku.

Cena znaleckého posudku nemovitosti

Cena za znalecký posudek se odvíjí primárně od toho, kdo si znalce najímá.

Znalci určení soudy a přizvanými orgány činné v trestním řízení jsou odměňování na základě vyhlášky Ministerstva spravedlnosti ČR č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Dané sazby:

• Práce odhadce/znalce (ocenění nemovitosti) - 300 - 550 Kč,
• Cestovné - nejméně 4,2 Kč/km
• Náklady na dokumenty - znalec uvádí skutečně vynaložené náklady na získání potřebných dokumentů pro vypracování znaleckého posudku (př. list vlastnictví, katastrální mapa, nabývací tituly, územní rozhodnutí, aj.)
• Vyhotovení (tisk, vazba) - vynaložené náklady na tisk a vazbu znaleckého posudku
• Poštovné - výdaje vynaložené na doručení posudku objednateli
• DPH 21%

Pokud si znalce najímá občan, fyzická nebo právnická osoba, je výsledná cena za vypracování znaleckého posudku předmětem vzájemné dohody. Cena je převážně odvozena od typu předmětné nemovitosti a složitosti případu. Odměna je stanovená znalcem v souladu s tržní situací.

Každý znalec má stanovené sazby pro trh a mohou se znalec od znalce lišit. Uváděné ceníky jednotlivými znalci mají poměrně velký rozptyl. To je z důvodu toho, že ke každé nemovitosti se přistupuje individuálně a je těžké stanovit dopředu výslednou cenu.

Výše uvedené sazební položky jsou také obsaženy v cenách znaleckých posudků pro trh, nicméně nemusí být zastoupeny všechny. Například pokud máte potřebné dokumenty a dodáte je znalci, výrazně ušetříte. Skutečnou cenu za vypracování posudku vám sdělí až konkrétní znalec, poté, co poptáte jeho služby a sdělíte potřebné informace o nemovitosti, kterou potřebujete ocenit. Zjistěte vše o znaleckém posudku pro nemovitosti.

Mnoho znalců a znaleckých ústavů na svých internetových stránkách uvádí orientační ceník svých služeb. Někdy je uveden rozptyl, někdy jedna částka. Důležité je zmínit, že se jedná o orientační cenu, nejsou v ní započteny dodatečné náklady, které vznikají v individuálních případech. Liší se cestovné, množství dokumentů i složitost případů.

♦

Autoři:

Články jsou vytvořeny našim odborným týmem, ve složení:

Michal Nekula - vzděláním ekonom, oblast zájmu - analýzy v realitní oblasti, vývoj nových aplikací,  Pavla Kopuletá - vzděláním ekonomka, oblast zájmu - oceňování nemovitost, marketing 

Martin Málek - vedoucí znalecké kanceláře, oblast zájmu - obor oceňování nemovitosti, vývoj software pro oceňování nemovitosti, Michal Málek - povoláním lékař, oblast zájmu - statistické analýzy, zpracování dat