Kdy si nechat vypracovat znalecký posudek?

V dnešní době při klasickém prodeji/koupi nemovitosti nejsou znalecké posudky vyžadovány. Z větší části je nahradily odhady. Nicméně znalecké posudky stále mají velké zastoupení v jistých situacích, respektive jejich vyhotovení je nutné a vyžadováno na základně zákonných požadavků.

V článku je popsáno několik situací, kdy se pravděpodobně setkáte se znaleckým posudkem:

• Zákonná povinnost zpracování znaleckého posudku
• Situace, kdy je výhodné znalecký posudek mít zpracovaný

Kdy je nutné si nechat posudek zpracovat?

Nutnost vypracování znaleckého posudku stanovují jednotlivé zákony, které se týkají konkrétních situací, např. u insolvencí je to insolvenční zákon.

1. Insolvenční a exekuční řízení – u těchto řízení hraje znalecký posudek důležitou roli, stanovuje cenu nemovitostí, které jsou určeny k rozprodeji formou dražby nebo napřímo. Přesnost stanovené ceny tak může rozhodovat i o průběhu samotného řízení. Nízko stanovená cena plně neuspokojí věřitele, ale při prodeji může kupní cena dosáhnout obvyklé tržní ceny. Naopak vysoko stanovená cena nastaví velká očekávání u věřitelů, nemovitost se bude pohybovat dlouho v prodeji a dojde k průtahům. U exekučního řízení je proces velmi podobný. Výše ocenění nemovitosti pak může mít přímý vliv na to, zda dojde ke zpeněžení nemovitosti v rámci řízení, příkladem může být v roce 2019 aktuální oblast v problematice insolvencí - stanovení hodnoty chráněného obydlí a jeho porovnání s obvyklou cenou nemovitosti zjištěnou v rámci znaleckého posudku. Zjednodušeně řečeno, přesáhne-li odhadnutá cena nemovitosti hodnotu chráněného obydlí v dané oblasti a za dalších daných podmínek, dojde k jejímu zpeněžení.
   
   

   Potřebujete stanovit hodnotu nemovitosti?Poptejte cenovou nabídku znaleckého posudku

    
2. Soudní řízení – je-li v rámci různých druhů soudního řízení (občanské, trestní, správní a ústavní) jedním z předmětů nemovitost, přistupuje se k vypracování znaleckého posudku obvykle nařízením samotného soudu. Soud formuluje znalecký úkol a případné další doplňující dotazy. Znalecký posudek pak poskytuje co nejpřesnější zjištění a odborná vyjádření. Soud následně provádí hodnocení daného posudku v rámci hodnocení důkazů, velmi často na podkladě znaleckého posudku rozhoduje. Jedná se o trestně právní případy, občansko-právní soudní řízení (rozvod manželství, vypořádání spoluvlastnictví, a mnoho dalších).
    
3. Ocenění nepeněžitého vkladu – v našem případě vklad nemovitosti do obchodní společnosti. Ocenění znaleckým posudkem je vyžadováno zákonem o obchodních korporacích a družstvech. Ve znaleckém posudku musí být specifikován popis nemovitosti, metody ocenění a částka. Na základě znaleckého posudku se navyšuje základní kapitál společnosti. Podrobněji v přehledovém článku o nepeněžních vkladech.
    
4. Specifické případy spojování společností – málo častým případem pro znalce nemovitostí jsou fúze obchodních společností. Znalec na základě zákona o přeměnách obchodních společností a družstev vypracovává tzv. znaleckou zprávu o fúzi. V ní je hlavní stanovení hodnoty podílů jednotlivých společností a jestli je takový obchod pro společnosti výhodný. Těmito případy se zabývají znalci specializující se na oceňování podniků.

 

 

Kdy je dobré si nechat posudek vypracovat?

Znalecký posudek je většinou vyžadován zákonem, případů, kdy si necháváte dobrovolně vypracovat znalecký posudek je už velice málo. Přeci jen ale existuje situace, kdy se vyplatí si nechat zpracovat znalecký posudek.

Platba daně z nabytí nemovitosti byla do konce roku 2019 tím nejčastějším případem. Zákonnou změnou byla povinnost odvodu zrušena v roce 2020. Pro případ, že by byla řešena transakce z doby před účinností zákona, uvádíme tento přehled. Čtyř procentní daň se odváděla z kupní ceny nebo z 75% srovnávací daňové hodnoty, podle toho, která částka je vyšší. Poplatník má možnost volby této srovnávací daňové hodnoty. Buď znalecký posudek nebo tzv. směrnou hodnotu. Směrnou hodnotu si určoval finanční úřad sám, pomocí vlastního systému. V případě, že byla koupena nemovitost za cenu, která je výrazně pod obvyklou cenou v okolí, směrná hodnota vyjde výrazně výše než kupní cena. V takovém případě je základ daně brán ze směrné hodnoty. Znalecký posudek by pravděpodobně potvrdil kupní cenu. Směrnou hodnotu si můžete orientačně spočítat na portále finanční správy.

Další důležité informace k dani z nabytí nemovitostí naleznete v článku Vše důležité o dani z nabytí nemovitosti.

Příklad: Pan Novák koupil dům ve větším městě ve velmi špatném stavu za 200.000 Kč za účelem rekonstrukce podle svých představ. Při vyplňování daňového přiznání má pan Novák dvě volby srovnávací daňové hodnoty. Nechat porovnat kupní cenu se znaleckým posudkem nebo se směrnou hodnotou.

1.  Porovnání se směrnou hodnotou: Pan Novák vyplnil daňové přiznání a odvedl zálohu ve výši 8.000 Kč. Finanční úřad, ale zjistil, že cena obvyklá je 600.000 Kč. 75 % z 600.000 Kč je 450.000 Kč. 4 % z 450.000 Kč je 18.000 Kč. Požadoval tedy po Michalovi doplatek 10.000 Kč. Celková daň 18.000 Kč.

2.   Porovnání se znaleckým posudkem. Pan Novák si nechal vypracovat znalecký posudek (cena 5.000Kč), který ocenil dům v souladu se stavem a dalšími parametry na 220.000Kč. Jelikož 75 % z 220.000 Kč je 165.000 - 5.000 (posudek je daňově uznatelný náklad), což je méně než kupní cena, daňovým základem je kupní cena. Žádný doplatek a celková daň je 8.000 Kč.

Z těchto variant si pan Novák vybere variantu č.2. I když zaplatí za vypracování znaleckého posudku 5.000 Kč, stále 5.000 Kč ušetří. (Rozdíl na dani mezi variantami je 10.000 Kč - 5.000 Kč za posudek)

 

Uvedený příklad je sice ilustrativní, ale rozhodně není nepravdivý. Tyto případy nastávají. Ne u všech nemovitostí lze směrnou hodnotu určit, v takových případech je vypracování znaleckého posudku nutností. Týká se to např. těchto typů pozemků:

• s lesním porostem
• které jsou zároveň vodní plochou
• na kterých je stavba hromadné garáže
• na kterých je nedokončená stavba
• na kterých je zřízena jiná stavba než stavba rodinného domu (příp. stavba, která je rozdělena na jednotky), stavba pro rodinnou rekreaci, stavba garáže a doplňková stavba
• ke kterým je zřízeno právo stavby (§ 1240 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)
• na kterých je trvalý porost

Případů, kdy není možné použít směrnou hodnotu, je však více.

Znalecký posudek může být východiskem při vyřešení spoluvlastnických sporů, na jeho podkladě je učena cena nemovitosti. Následně pak některým způsobem, nejčastěji prodejem spoluvlastnického podílu je záležitost vypořádána. Více o záležitostech spoluvlastnictví naleznete v tomto článku.

Více informací o znaleckých posudcích, způsoby ocenění nemovitostí, charakteristiky znaleckých posudků naleznete na přehledovém článku Znalecký posudek - Proč? Kdy? Kde? Jak? Kdo?

Znalecký posudek na cenu nemovitosti si můžete objednat u znalce ve vaší lokalitě, díky celorepublikové síti ušetříte za cestovné znalce.