CZ  |  EN

Exekuční řízení, nemovitost v exekuci

23.03.2021
V posledních letech se výrazně zvedl zájem o nalezení řešení pro problém s velkým počtem lidí v exekuci. Ze zveřejněných statistik vyplývá, že na konci roku 2020 bylo vedeno zhruba 800.000 lidí v exekuci. Jedná se o vysoké číslo a je z toho celospolečenský problém, protože tento stav má negativní dopad nejen na dlužníka, ale velmi často i na řadu jeho blízkých osob.

Exekuce

Exekuce je řízení, stanovené příslušným soudem, k zajištění uložené povinnosti, v případě nedobrovolného plnění. Nejčastěji se jedná o vymáhání finanční částky, méně častými případy jsou i nepeněžité závazky, jako vyklizení bytu či vydání věci.

Existence samotného dluhu nestačí k tomu, aby bylo možné začít s exekucí. Tu může nařídit pouze soud nebo orgán státní správy, a to na základě listiny potvrzující existenci dluhu a neochoty dlužníka plnit závazky. Exekuci vykonávají soudem pověření exekutoři jako soukromá osoba nebo soud sám.

Zahájení exekučního řízení

Exekuční řízení

Exekuční řízení má stanovená pravidla, jak musí všechny zainteresované strany postupovat:

  1. Prvním krokem je iniciativa věřitele. Pokud se mu nepodaří dosáhnout přijatelné dohody s dlužníkem, obrátí se na příslušný soud se žádostí o uznání dlužné povinnosti. Pokud doklady budou dostatečné k uznání dluhu, věřitel nebo již exekutor zastupující věřitel požádá soud o pověření a nařízení exekuce. Do vydání nařízení nemá právo exekutor zjišťovat nic o dlužníkově majetku, natož ho zajišťovat.
  2. Po nařízení exekuce je exekutor zmocněn k tomu, aby začal zjišťovat stav dlužníkova majetku. V první řadě se obrací na banky o informaci o dlužníkových účtech, poté na zaměstnavatele a také na katastrální úřad atd. Všechny instituce, na které se exekutor obrátí, mají povinnost spolupracovat a žádané informace poskytnout. Údaje o exekuci jsou zapsány do rejstříku exekucí, vedeném Ministerstvem spravedlnosti ČR.
  3. Do 15ti dnů od pověření a nařízení exekuce má exekutor povinnost informovat dlužníka písemnou formou o zahájeném exekučním řízení a vyzvat dlužníka k dobrovolnému splacení dluhu. Dlužník má 30 dnů lhůtu na uhrazení dluhu od doručení vyrozumění. V tento moment se již do dlužné částky započítávají i náklady exekuce, zatím pouze snížené. Exekutor si může počítat pouze polovinu zákonem stanovené odměny.
  4. Nicméně od doručení vyrozumění má dlužník zakázáno nakládat s vlastním majetkem (peníze, nemovitosti, podíly, aj.) i majetkem ve společném jmění manželů (tzv. generální inhibitorium). Výjimku tvoří pouze majetek určený k uspokojení základních životních potřeb, správě nemovitosti a běžná obchodní a provozní činnost. Pokud splníme výzvu exekutora a dlužnou částku zaplatíme ve stanovené lhůtě, bude tímto exekuce vyřízena.
  5. Po uplynutí stanovené lhůty pro dobrovolné splacení závazků, přebírá nad dlužníkovým majetkem plnou kontrolu exekutor a na základě dlužné částky a nákladů na exekuční řízení stanoví způsob exekuce.
  6. Pokud provedením exekuce dojde k uspokojení věřitele a zaplacením exekučního řízení, zaniká exekutorovo oprávnění. Exekutor má povinnost informovat o ukončeném řízením všechny zainteresované osoby a instituce, které ve svých evidencích vedou poznámky o probíhající exekuci nebo kterým byla v exekuci uložena nějaká povinnost. Dlužník opět nabude právo nakládat s vlastním majetkem.

Exekuce na nemovitost

Způsoby provedení exekuce

Exekutor má několik možností, jak vymoci plnění závazků. Způsoby vedení exekuce je stanoven zákonem 120/2001 Sb., zákon o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád). Exekutor musí zvolit takový způsob nebo jejich kombinaci, které jsou přiměřené dlužné částce (nelze už v prvním kroku prodat nemovitost kvůli malé pohledávce - např. 3.000 Kč)

  1. Srážka ze mzdy a jiných příjmů

Nejčastěji uplatňovaným způsobem provedení exekuce jsou právě srážky z příjmů. Tato možnost má také minimální dopad na dlužníka. Z celkových příjmů (mzda, rodičovská, důchod, sociální dávky, aj.) se vypočítá dle vládního nařízení tzv. nezabavitelná část příjmů. Je to částka, na kterou exekutor nemá právo a slouží výhradně k zajištění dlužníkových (včetně manželky a nezaopatřených dětí) základních životních potřeb. Zbytek je zabavitelný.

  1. Přikázání pohledávky

Pokud je dlužník zároveň věřitelem jiného dlužníka, má možnost exekutor přikázat pohledávku. Pohledávka přejde do správy exekutora a ten přikáže dlužníkovi zaplatit přímo exekutorovi.

  1. Příkaz k výplatě z bankovního účtu

Druhým nejčastějším způsobem je výplata z bankovního účtu. V momentě nařízení exekuce je dlužníkovi obstaven účet, dlužníkovi je umožněno si jednorázově z účtu vybrat maximálně dvojnásobek životního minima. Následně veškeré prostředky, které dorazí na takto zablokovaný účet, jsou dlužníkovi nedostupné a exekutor s nimi uspokojí věřitele.

  1. Prodej movitých a nemovitých věcí

Jsou-li dluhy takové, že by nedošlo k uspokojení věřitelů předchozími způsoby, zbývá exekutorovi poslední možnost, a tou je zajištění movitých a nemovitých věcí a následně jejich prodej. Ze všech způsobů má tento největší dopad na dlužníka, jelikož je tu i reálná možnost, že dlužník přijde o střechu nad hlavou. V rámci exekučního řízení nelze uplatnit institut chráněného obydlí.

Pokud dojde k exekuci na nemovitost, je obvykle zajištěno, že dojde k uspokojení pohledávek, které se staly předmětem exekuce. Smysl exekuce je takový, že nemovitost bude zpeněžena na trhu za nejvyšší možnou částku. Z této částky se uspokojí pohledávka, kvůli které byla exekuce zahájena, odměna exekutora, vynaložené náklady a zbytek se vyplatí původnímu vlastníkovi nemovitosti. Původní vlastník si následně může zakoupit jiné obydlí či si pronajmout např. byt.

V České republice je totiž obvyklé, že nemovitosti v exekuci se přímo prodávají v dražbě. Při tomto úkonu exekutor najme soudního znalce, který znaleckým posudkem stanoví tržní hodnotu nemovitosti. V dražbě je pak vyvolávací cena ⅔ z ceny stanovené znaleckým posudkem.

Prodej nemovitosti v dražbě

Insolvence nebo exekuce?

Dvě zcela odlišná řízení, nicméně jsou si v podstatě věci podobná. Obě řeší vztah mezi věřitelem a dlužníkem, a snaží se v co největší míře věřitele uspokojit. Jeden velice důležitý zásadní rozdíl. Zatímco exekuce neskončí dřív, než dlužník věřitele plně uspokojí, u insolvenčního řízení je věřitel většinou uspokojen jen z části.

Insolvenční řízení je nadřazené exekučnímu, v případě že soud rozhodne o úpadku, celé exekuční řízení se pozastaví a exekutor není dále oprávněn nakládat s majetkem dlužníka, ten předává do správy insolvenčnímu správci. Pokud situace je taková, že insolvenční správce řeší úpadek formou oddlužení, je to v zásadě výhra dlužníka, jelikož se nastaví splátkový kalendář a při řádném plnění se po 5 letech zbytek dluhu odpouští a věřitel již nemůže pohledávku uplatnit znovu. To znamená, že když všechny pohledávky, dříve v exekučním řízení, jsou řešené v rámci insolvence, tak po jejím ukončení zaniká i exekuce, jelikož už neexistuje pohledávka.

Ale pozor! Pokud bude insolvence řešena konkurzem, dlužník si moc nepomůže, správce majetek prodá, uspokojí věřitele a pokud zbývá nějaká část pohledávky neuspokojena, věřitel ji dál může vymáhat skrze exekuční řízení.

Exekuce v zahraničí

V jiných státech Evropy nedochází vždy přímo prodeji. Často se tam snaží exekutoři dlužníka z nemovitosti vystěhovat a samotnou nemovitost pronajmout. Plynoucí nájem potom splácí dlužnou částku. Po zaplacení exekuce se majetek vrací dlužníkovi, takže v něm může zase bydlet.

Navíc v každém státě platí jiná pravidla. Co je zabavitelné v ČR, nemusí být zabavitelné např. v Německu. Sice existuje dohoda mezi členskými státy EU, že soudy uznávají zahraniční rozhodnutí, ale není to pravidlem. Současně, pokud zahraniční soud exekuci uzná, český exekutor v podstatě předá exekuci zahraničním kolegům a ti ji vypořádají podle zahraničních zákonů.

Spekulanti

Exekuce jednotlivce je v podstatě veřejná záležitost. Po zahájení exekučního řízení exekutor mezi prvními kontaktuje katastrální úřad a v případě, že dlužník vlastní nemovitost, vloží se na ni exekuční plomba. A jelikož je nahlížení do katastru veřejné, spekulanti se rychle dozvídají o nových nemovitostech zatížených exekucí. Snaží se následně spojit s vlastníkem dané nemovitosti a domluvit výhodný prodej. Před těmito spekulanty je třeba se mít však na pozoru, protože může být jejich cílem odkoupit od dlužníka nemovitost za významně nižší částku, která nemá s tržní hodnotou nic společného. 

Paradoxně využitím služeb těchto společností se může člověk dostat do ještě větších problémů, než kdyby nechal proběhnout exekuci tak, jak je podle práva nutné.

Zákaz nakládat s majetkem lze totiž “obejít” a nemovitost prodat, i když už je exekuční řízení zahájeno. Takovýto prodej musí být proveden se svolením věřitele a exekutora, jinak půjde o neplatný právní úkon.

Samozřejmě existují dohody o prodeji nemovitosti, které jsou výhodné pro všechny strany. I když potencionální kupec nabídne nižší částku, než stanoví znalecký posudek, dlužník získá paradoxně víc, než kdyby exekuce došla až do dražby. V dražbě je výše dosaženého výnosu nejistá, může být i ve výši vyvolávací ceny. Delší čas v exekučním řízení zvyšuje náklady na exekuci a tím i zvyšuje náklady dlužníka. Čím dřív se tedy dlužníkovi podaří exekuci zastavit i za cenu nižší kupní ceny, tím lépe a stále z toho může vyjít relativně dobře.

Tento web používá k poskytování služeb a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.     Další informace