Úvodní stránka   |   Kontakt   |   Česky   |   English
odhadonline.cz - Znalecký ústav

Jak probíhá odhad nemovitosti

03.12.2019 | odhadonline.cz
Nejdříve je třeba se domluvit s odhadcem nemovitostí na termínu prohlídky oceňované nemovitosti.
Neméně důležitá je domluva na ceně za zpracování odhadu a termínu dodání odhadu.

Jak probíhá prohlídka?

Pokud se nedomluvíte jinak (například nemovitost je volně přístupná - zemědělský pozemek), prohlídka probíhá v doprovodu určené osoby, nejčastěji majitele. Samozřejmostí patrně bude vzájemné představení, v některých případech předložení potřebných dokladů.

S počátkem místního šetření se může odhadce dotázat na dostupné podklady, jejichž seznam naleznete níže. Pokud jsou dostupné v potřebném rozsahu, urychlí to celý proces odhadu a sníží riziko možných chyb nebo nedorozumnění. Dokumentace k nemovitosti by měla být co nejaktuálnější a odhadce ji uvede v podkladech pro vypracování odhadu.

Odhadce by si měl během prohlídky nemovitost zaměřit, nebo alespoň ověřit skutečný stav oproti poskytnuté dokumentaci. Posoudí také stav nemovitosti prostřednictvím řady parametrů a tyto svoje poznatky si zaznamená.

Během prohlídky odhadce také pořizuje fotodokumentaci, je proto v rozumné míře vhodné před samotnou prohlídkou věnovat pozornost drobným opravám a/nebo úklidu.

Pokud není možné nemovitost z nějakého důvodu celou prohlédnout (kvůli nepřístupnosti prostor z důvodu pronájmu, majitel prohlídku z nějakého důvodu neumožní, riziko zřícení atd.), musí mít odhadce možnost vycházet alespoň ze stavební dokumentace, zevní obhlídky nemovitosti.

Odhadce se také osoby, která ho provází, ptá na historii objektu. Hlavně ho zajímají provedené rekonstrukce, opravy, havárie a případně provoz objektu (využití, nájemníci, výše nájmu atd.). Dotáže se někdy i na charakter okolí, stav občasné vybavenosti, dopravní dostupnost, příjezdové cesty apod.

Jak probíhá zpracování odhadu - jeho vlastní vyhotovení?

Odhadce využívá pro zpracování odhadu nemovitosti mnoho zdrojů.

Jsou to hlavně informace zjištěné během prohlídky, dále informace od vlastníka nemovitosti, informace z veřejně dostupných zdrojů (katastr nemovitostí, povodňové mapy, mapa kriminality atd.), cenových map, realitní inzerce a vlastních zdrojů.

Na základě všech informací se poté sestavuje pomocí výpočtů co nejpřesnější odhad ceny nemovitosti.

Stručně shrnuto pak je odhad zpracován v těchto krocích:  místní šetření - vlastní prohlídka nemovitosti, kompletace všech nezbytných podkladů, vyhotovení samotného odhadu - popisové a výpočetní části, příloh a použité dokumentace, vyhotovení odhadu/posudku  v písemné podobě a jeho zabezpečení proti změnám a padělání, osobní předání nebo častěji zaslání poštovní doručovací službou.

Je třeba dělat prohlídku?

Ve většině případů ano.

Při zpracování odhadu např. pro banku to bez prohlídky nemovitosti nepůjde.

Pokud z nějakého důvodu není možné prohlídku provést, odhadce to uvede s konkretizací daného důvodu.

Např. pro banku je pak takový odhad bezcenný a pravděpodobně na jeho podkladě bez dalšího k poskytnutí půjčky nebo hypotéky nedojde.

Internetové portály nabízející expresní a online odhady nemovitostí prohlídky nemovitosti nevykonávají. Z toho důvodu je jejich vypovídací schopnost omezená, jelikož odhad je zcela postaven na informacích sdělených uživateli a neověřených odhadcem.

Co si připravit za podklady?

Pro zpracování posudku bude odhadce vyžadovat určité podklady. Podklady se mohou lišit podle typu nemovitosti, která se oceňuje. Obecně jsou používané tyto podklady, část z nich si však může odhadce obstarat sám:

  • Výpis z katastru nemovitostí (ne starší než 3 měsíce)
  • Kopie katastrální mapy nebo pozemkové mapy (stáří do 1 roku)
  • Stavební dokumentace – půdorysy, řezy, pohledy, technické zprávy
  • Kolaudační rozhodnutí
  • Nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, dražební protokol, doklady z dědického řízení)
  • Smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy)
  • Případně další dokumenty jako geometrické plány, vyjádření dotčených úřadů, starší posudky atd.

Pro potřeby odhadu stavebního pozemku ještě tyto:

  • Územní rozhodnutí
  • Stavební povolení

Další specifické podklady, kterou budou potřebné k vypracování odhadu, vám jistě odhadce sám sdělí.

Tyto podklady technického charakteru mají informačně velmi důležitou roli při vyhotovení odhadu.

Je dobré si podklady připravit předem. Odhadce samozřejmě má možnost si potřebné doklady zajistit, ovšem jeho čas a další náklady zaplatíte v ceně za zpracování odhadu.

Za jak dlouho je odhad hotový?

Doba vypracování odhadu se odvíjí v závislosti několika faktorů. Většinou platí zásada - Náš zákazník, náš pán. Dojde tak k dohodě mezi zadavatelem a odhadcem, do jakého termínu je nutné odhad vypracovat. Pokud klient žádá velmi krátký termín dodání nebo dokonce jej potřebuje urgentně v horizontu jednotek dnů, bývá cena odpovídajícím způsobem navýšena.

Odhadce se ale většinou nevěnuje pouze jednomu odhadu v daném okamžiku, pravděpodobně bude mít rozpracovaných několik případů. Proto je důležité se na začátku zeptat na jeho kapacitu, tedy zda ji nemá zaplněnou.

Pokud se nejedná o urgentní případy, pak doba od zadání požadavku vypracování odhadu nemovitosti do jeho fyzického dodání může být až měsíc.

Již v rámci procesu ocenění nemovitosti pak doba od prohlídky nemovitosti až po vypracování odhadu se pohybuje obvykle do 10 dnů. Je totiž důležité, aby odhadce pracoval s údaji o nemovitosti, které má ještě „začerstva“ v hlavě.

Několik dní může zabrat fyzické předání odhadu nebo jeho odeslání prostřednictvím pošty. Odhady pro banky bývají nyní již prakticky vždy bance poskytnuty elektronicky, tedy s okamžitým doručením po nahrání do elektronického systému banky.