Úvodní stránka   |   Kontakt   |   Česky   |   English
odhadonline.cz - Znalecký ústav

Platnost zápisu v katastru nemovitostí

13.07.2009 | odhadonline.cz
(článek je volně k otisknutí za podmínky uvedení zdroje www.odhadonline.cz)

Podmínky vlastnictví
Podmínky neplatnosti smlouvy
Absolutní neplatnost smlouvy
Relativní neplatnost smlouvy

Připravili jsme pro Vás seriál článků o možných právních úskalích, na které můžete narazit při převodu nemovitosti, při jejím prodeji nebo koupi. Tato část je věnována specifikům zápisu do katastru nemovitostí.

Podmínky vlastnictví Dle ust.§ 133 občanského zákona pokud se převádí nemovitá věc na základě smlouvy okamžik nabytí vlastnictví této nemovitosti nastává vkladem zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Podle této zásady se postupuje od 1.3.1993.

Před tímto datem se vlastnictví nemovitosti nabývalo účinností smlouvy, která nastala právní moci rozhodnutí státního notářství o registraci smlouvy. Pro úplnost je třeba doplnit, že vlastnictví k nemovitosti, která není v katastru evidována ( jedná se tzv. drobné stavby ) se nabývá okamžikem účinnosti smlouvy o převodu.

Podmínky neplatnosti smlouvy - stále převládá představa, že pokud někdo je zapsán v katastru na listu vlastnictví, je nezpochybnitelným vlastníkem dané nemovitosti. Bohužel to nemusí být zcela pravda, protože náš právní systém nezakotvuje tzv. absolutní ochranu zápisu v katastru nemovitostí učiněného v dobré víře. Obecně platí, že zápis v katastru nemovitostí je platný vůči komukoliv třetímu. Jestliže dotyčný vychází z dobré víry, má právo se na tento zápis spolehnout.

Někdy se však zjistí, že v procesu uzavírání smlouvy o převodu nebyly splněny všechny právní náležitosti, a smlouva je tudíž neplatná. V takovém případě se hovoří o tzv. absolutní nebo relativní neplatnosti smlouvy. Hlavním důsledkem tohoto faktu je, že osoba uvedená v katastru jako majitel nemovitosti pozbyde jeho vlastnických práv k této nemovitosti.

Absolutní neplatnost smlouvy - občanský zákoník ve svém ust.§ 37 platnost právních úkonů váže na určité předpoklady. Právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně. Dalšími důvody neplatnosti jsou případy, kdy předmětem úkonu je nemožné plnění, dále ten, kdo úkon učinil nemá způsobilost k právním úkonům, úkon nebyl učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků a případ, kdy úkon svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází nebo se příčí dobrým mravům.

O rozpor se zákonem nebo o jeho obcházení půjde ovšem jen tam, kde z ustanovení zákona plyne, že se od něj nelze odchýlit. Zákon navíc nestanoví časovou hranici, do kdy se k vadě právního úkonu přihlíží. Z toho plyne, že soud bude muset vyvodit z neplatnosti úkonu důsledky i za situace, kdy tento úkon byl učiněn před delší dobou. Tak například jestliže smlouva o převodu nemovitosti byla z některého z dosud uvedených důvodů neplatná, může to mít důsledky jak pro další osoby, které od nabyvatele nemovitost následně koupily, tak i pro jejich právní nástupce ( např. dědice). Jedná-li se totiž o absolutní neplatnost, je smlouva neplatná od samého počátku, pohlíží se na ni, jako by nebyla uzavřena. Proto i v případě zmíněného převodu nemovitosti v důsledku absolutní neplatnosti tohoto úkonu k převodu vlastnického práva k nemovitosti nedošlo, takže ani další osoby nemohly nemovitost nabýt- koupí nebo děděním.

Relativní neplatnost smlouvy - zákon rozeznává ještě důvody tzv. relativní neplatnosti právního úkonu. V § 40a občanského zákona z taxativně určených ( výslovně uvedených) důvodů relativní neplatnosti se převodu nemovitostí týkají především jednání v omylu, nerespektování předkupního práva spoluvlastníka při převodu spoluvlastnického podílu,provedení manželem právního úkonu, k němuž je nutný souhlas obou manželů,bez souhlasu druhého manžela a případ ,kdy závěť odporuje velikosti minimálních dědických nároků.

Právní úkon, u něhož je dán některý z důvodů relativní neplatnosti, se považuje za platný za předpokladu, že se ten, kdo je úkonem dotčen, neplatnosti právního úkonu nedovolá. V takovém případě soud ani jiný státní orgán k důvodu neplatnosti z úřední povinnosti nepřihlíží. A naopak, právní úkon se stává neplatným v případě, že soud na návrh oprávněného rozhodne o tom, že úkon je neplatný. Na rozdíl od absolutní neplatnosti se nelze neplatnosti právního úkonu z důvodů relativní neplatnosti dovolávat z časového hlediska neomezeně. Platí, že právo toho, kdo je úkonem dotčen, se promlčuje a to v obecné tříleté promlčecí lhůtě.

Dalším novým případem neplatnosti smlouvy o převodu nemovitostí je dle stanoviska kolegia občanského a obchodního práva Nejvyššího soudu ČR z roku 2006 situace, kdy některý z účastníků takové smlouvy oprávněně odstoupí od této smlouvy, tato smlouva je pak od počátku neplatná a neplatné jsou i další následné převody, byť byly zaregistrovány v katastru nemovitostí. K odstoupení od smlouvy dochází způsobem stanoveným v zákoně nebo dohodnutým mezi smluvními stranami. V případě odstoupení prodávajícího to může být prodlení v úhradě kupní ceny, u kupujícího může být důvodem odstoupení vada věci. K odstoupení je třeba akt odstupujícího, což je písemný dokument, který splňuje náležitosti právního dokumentu a dovolá se odstoupení od smlouvy. V okamžiku doručení tohoto dokumentu se smlouva ruší od počátku, jako by neexistovala .