Úvodní stránka   |   Kontakt   |   Česky   |   English
odhadonline.cz - Znalecký ústav

Neměnné principy ovládající realitní trhy

04.05.2009 | odhadonline.cz
(článek je volně k otisknutí za podmínky uvedení zdroje www.odhadonline.cz)

Nezáleží na tom, jestli se nacházíte v metropoli nebo v malém městě.
V každé zemi, v malé či velké ekonomice a v každé době ovlivňují realitní trh tři základní principy jeho fungování. Pojďme se na ně společně podívat...

1. Realitní trh je řízen poptávkou a nabídkou, stejně jako každý jiný tržní proces..

Toto pravidlo je absolutně platné bez jakékoliv výjimky. Ceny nemovitostí, požadavky kupců a prodejců a rychlost prodeje nemovitostí jsou řízeny poptávkou a nabídkou na trhu s realitami. Kupující z nabídek, které jsou mu známy, vybere tu nejlevnější. Čím přesněji tedy zná prodejní ceny různých nabízejících, tím se zvyšuje jeho šance nakoupit výhodně. Naopak prodávající se pokouší dosáhnout nejvyšší ceny. S růstem ceny se však snižuje jeho šance prodat své zboží. Všechny trhy tedy vykazují tendenci směřovat k jediné ceně. Ta by byla ustavena v případě, že by kupující dokonale znali nabídku a žádný prodávající by se tedy nemohl dovolit žádat víc než jeho konkurenti.

Jako příklad můžeme uvést situaci na českém realitním trhu v letech 2006 až 2008. V těchto letech jsme mohli zaznamenat obrovskou chuť kupců k pořízení nemovitostí a velice limitovanou nabídku od prodejců. To zapříčinilo velký růst cen, protože prodejci dostávali mnoho nabídek za svou nemovitost a logicky si tak vybírali ty nejvyšší, nebo si vybrali o něco nižší, ale obchod byl hotov takřka během několika dní. Na začátku roku 2009 zájem o koupě nemovitostí opadl (stejně tak tedy i jejich cena), protože z důvodu probíhající ekonomické krize banky zpřísnily podmínky k poskytování hypoték a kupci si již nemohli na pořízení své nemovitosti tak jednoduše půjčit. Jednoduše řečeno poptávka kupců opadla, což zafungovalo jako jedna z hlavních příčin poklesu cen realit..

2. Realitní trh se řídí zákonem příčiny a následku.

Jinak řečeno pozitivní situace mají za následek pozitivní efekt a naopak. Mohutný ekonomický růst má za následek mohutný růst realitního trhu a cen nemovitostí, zatímco masivní ztráty zaměstnání a oslabená ekonomika produkují zpravidla opačný efekt. Nabídka sleduje poptávku ve složitém diferenciálním vztahu s mnoha faktory, ale vždy se snaží poptávku nasytit v té míře, v jaké je "hlad" po daném zboží či službě.

Princip sledování poptávky nabídkou a zejména vytváření nabídky na základě poptávky, se nazývá alokace trhu. Specifickým příkladem pro toto pravidlo,tedy samozřejmě i pro pravidlo nabídka - poptávka, může být situace ve Spojených státech v roce 2004. Tehdy tam totiž začala maturovat tzv. generace "BABY BOOM" a to způsobilo obrovskou poptávku po koupi menších nemovitostí, kam by mohli rodiče své odrostlé potomky umístit.

Americký statistický úřad tehdy odhalil, že více než 21 procent proběhlých obchodů s realitami byl nákup druhé (menší nemovitosti), kam se stěhovali lidé do 20 let věku. Dospívání této generace zapříčinilo v USA masivní výstavbu malých bytů, které byly takřka ve všech developerských projektech prodány hned ze začátku plánování výstavby.

3. Historie se opakuje.

Na každém realitním trhu na zemi probíhají cykly. Období růstu cen je následováno stagnací a někdy i poklesem. Mohou se vyskytnout i výrazné korekce cen - tzv. prasknutí bubliny, pokud ceny nemovitostí rostly výrazně nad možnosti ekonomiky nebo se objevily nové nepředvídané faktory s velkým dopadem.

Pro příklad nám dobře poslouží nedávná situace na trhu s hypotékami v ČR. Je všeobecně známé, že 40 procent všech nyní probíhajících hypoték bylo vyřízeno v letech 2005 až 2008, tedy v letech, kdy hodnoty nemovitostí rostly a v první polovině roku 2008 dosáhly svého maxima. Všechny tyto hypotéky si lidé brali za předpokladu (který byl tak trochu loterií), že hodnota nemovitostí bude nadále růst. Když však došlo k zastavení růstu cen nemovitostí, jak už se již několikrát v minulosti ve světě stalo, hodnoty dluhu na hypotékách překročily reálnou hodnotu nemovitostí. Poněvadž si mnoho lidí nemohlo v nastalé situaci z různých příčin dovolit platit vysoké splátky hypoték, byli nuceni své domovy opustit a postoupit je bankám, které je se ztrátou prodaly a vyrovnaly tak zčásti dluh na hypotéce.

Ačkoliv se jedná o relativně malou část lidí postihnutých tímto problémem, nemovitosti, které po nich zůstaly, při jejich prodeji markantně snížily cenovou hladinu realit všeobecně. Nízké ceny nemovitostí však opět podpoří nový růst, protože si na ně lidé budou moci vzít hypotéky... Pokud uvážíte popsané tržní principy, zjistíte, že není nutné panikařit při poklesu realitního trhu. Je téměř jisté, že v dohledné době se ceny nemovitostí dostanou zpět na odpovídající úroveň a časem znovu jejich hodnota bude růst. Při porozumění těmto principům a dostatku informací o dané lokalitě a místním trhu můžete těchto znalostí využít k výhodnému obchodování s Vaší nemovitostí nebo nemovitostmi.