Anatomie realitních krizí: Od Tokia po Peking. Hrozí podobný kolaps i v Česku?

Aktuální zprávy z globálních trhů nepřinášejí mnoho optimismu. Čínou otřásá pád realitních gigantů jako Evergrande či Country Garden, po celé zemi stojí miliony prázdných bytů a krize důvěry se začíná přelévat i do dalších odvětví. Historie nám ukazuje, že realitní bubliny nejsou ničím novým. Přestože má každý kolaps svá specifika, sdílejí společné jmenovatele. Co se můžeme naučit z historických krizí v Japonsku, USA či Španělsku a jaké ponaučení si z toho může vzít český realitní a znalecký trh?

Čtyři země, čtyři cesty k realitní propasti

Při pohledu do minulosti identifikujeme čtyři modelové příklady, jak lze realitní trh dovést ke kolapsu. Ačkoliv se liší geograficky i časově, mechanismus vzniku bubliny je překvapivě podobný.

A. Japonsko (90. léta – Ztracená dekáda) V druhé polovině 80. let zaplavila Japonsko obrovská vlna levných peněz. Banky půjčovaly naprosto komukoliv a vznikl silný společenský mýtus, že „ceny pozemků v Japonsku nikdy neklesnou“. Došlo to tak daleko, že banky běžně nabízely tzv. mezigenerační hypotéky na 90 až 100 let, které po smrti rodičů splácely jejich děti. Firmy přestaly investovat do inovací a raději spekulovaly s realitami. Ceny v Tokiu tehdy dosáhly takových absurdit, že teoretická hodnota pozemků pod Císařským palácem převyšovala hodnotu všech realit v americké Kalifornii.

• Spouštěč a následky: Japonská centrální banka (BOJ) si uvědomila, že se ekonomika utrhla ze řetězu, a v roce 1990 prudce a nečekaně zvýšila úrokové sazby. Bublina okamžitě praskla. Ceny akcií i nemovitostí se zhroutily o více než 60 %. Lidé i firmy najednou dlužili bankám více, než jakou měly jejich nemovitosti hodnotu. Japonsko se propadlo do tzv. „ztracené dekády“ (která nakonec trvala téměř třicet let) plné hospodářské stagnace a tzv. zombie bank, které byly paralyzovány nesplácenými úvěry.

B. USA (2007–2008 – Subprime krize) Americká krize nebyla primárně o nedostatku nebo přebytku bytů, ale o extrémně toxickém financování a chamtivosti na Wall Street. Finanční instituce začaly masivně poskytovat tzv. NINJA hypotéky (akronym z No Income, No Job, and no Assets – bez příjmů, bez práce a bez majetku). Lidé z nízkopříjmových vrstev dostávali hypotéky na luxusní domy. Systém fungoval na lákavých úrocích pro první dva roky, které měly po uplynutí této doby skokově vyrůst. Lidé spoléhali na to, že dům mezitím zdraží, oni ho prodají, splatí dluh a ještě vydělají.

• Spouštěč a následky: Tyto vysoce rizikové úvěry byly bankami na Wall Street „zabaleny“ do složitých finančních balíčků a prodávány investorům po celém světě jako zdánlivě bezpečné dluhopisy. Jakmile se v roce 2006 růst cen nemovitostí zastavil a lidem u hypoték naskočily vyšší splátky, miliony Američanů přestaly splácet a odevzdaly klíče bankám. Dominový efekt bankrotů položil globální finanční systém a vyvolal celosvětovou recesi.

C. Španělsko (2008–2014 – Stavební horečka) Příběh Španělska je odstrašujícím případem toho, co se stane, když se celá ekonomika stane závislou na lití betonu. Po přijetí eura v roce 1999 spadly ve Španělsku úrokové sazby z historických dvouciferných čísel na minimum. Získat úvěr bylo triviální. Zemi zachvátila stavební horečka a developeři začali stavět celá nová města uprostřed pustiny. V roce 2006 se ve Španělsku stavělo přes 800 000 bytů ročně – více než v Německu, Francii a Itálii dohromady. Stavebnictví tvořilo přes 10 % HDP a zaměstnávalo obrovské množství lidí.

• Spouštěč a následky: Extrémní převis nabídky nad poptávkou tvrdě narazil na globální finanční krizi v roce 2008, kdy vyschly zdroje financování. Stavební firmy začaly hromadně krachovat a propouštět. Nezaměstnanost vyletěla nad 25 % (u mladých dokonce nad 50 %). Lidé bez práce nemohli splácet hypotéky, ceny nemovitostí se propadly o 40 % a po celém Španělsku zůstala tzv. města duchů (ciudades fantasma) a nedokončená letiště, kde nikdy nepřistálo jediné letadlo.

D. Čína (Současnost – Řízená demolice a Ponziho schéma) Čínský realitní trh fungoval posledních dvacet let na obrovském dluhu a specifickém systému financování. Až 90 % nových bytů se v Číně prodávalo tzv. „na papíře“ předtím, než se vůbec koplo do země. Obyčejní Číňané začali splácet hypotéku za byt, který měl stát až za tři roky. Developeři ale tyto vybrané peníze nepoužili na stavbu daného bytu; obratem za ně nakoupili další předražené pozemky od lokálních vlád, aby mohli rozjet další projekty. Celý systém připomínal letadlo (Ponziho schéma), které letělo jen díky tomu, že ceny a prodeje neustále rostly.

• Spouštěč a následky: Čínská vláda si uvědomila, že dluhy developerů ohrožují celou zemi, a v srpnu 2020 se rozhodla bublinu řízeně propíchnout. Zavedla politiku „Tří červených linií“, která přísně omezila možnosti developerů brát si další úvěry. Giganti jako Evergrande ze dne na den ztratili přístup k hotovosti a zastavili stavby. Miliony Číňanů se vzbouřily a přestaly platit hypotéky za nedostavěné byty. Důvěra v trh (kde mají Číňané uloženo 70 % svých rodinných úspor) se zhroutila a země se nyní potýká se statisíci prázdných bytů a deflací.

Anatomie krize: Společné varovné markery (Red Flags)

Z výše uvedených příkladů můžeme extrapolovat čtyři klíčové makroekonomické markery, které signalizují blížící se kolaps:

1. Odtržení cen od reálných příjmů: Poměr cen nemovitostí k příjmům domácností roste do neudržitelných výšin. Bydlení se stává pouhým spekulativním aktivem.
2. Extrémní a toxické zadlužení: Ať už jde o domácnosti (USA) nebo developery (Čína), trh je financován nebezpečně levným a nadměrným dluhem bez adekvátního zajištění.
3. Převis nabídky nad fundamentální poptávkou: Staví se statisíce bytů čistě pro spekulaci, které reálně nikdo nepotřebuje k bydlení (Španělsko, Čína).
4. Zásah regulátora (Rozbuška): Bublina málokdy praskne sama. Většinou ji propíchne centrální banka prudkým zvýšením úroků nebo vláda tvrdou regulací úvěrů.

Extrapolace na ČR: Jsme na prahu krize?

Podle údajů ČNB začaly ceny rezidenčních nemovitostí v roce 2024 opět růst a jsou zhruba o 120 % výše než v roce 2015. Co nám tedy reálně hrozí?

Co u nás bliká červeně:

• Extrémní nedostupnost bydlení: Česko dlouhodobě vede evropské žebříčky v počtu hrubých ročních mezd potřebných na koupi průměrného bytu (obvykle 13–15 let).
• Psychologie trhu: U nás panuje přesvědčení, že „cihla jen roste“. Pro spoustu lidí je dnes bezpečnější spoléhat na přesná data než na pocity – i proto je před jakýmkoliv nákupem či prodejem klíčové, aby se investor nespálil na nadhodnocené nabídce.

Záchranné brzdy (Proč nejsme Španělsko ani Čína):

1. Chronický nedostatek nabídky: U nás zcela chybí marker č. 3 (Převis nabídky). Povolovací procesy v ČR jsou jedny z nejdelších v Evropě. Nemáme žádná města duchů, protože bytů se u nás staví strukturálně málo. Poptávka stále silně převyšuje nabídku.
2. Kvalita dlužníků a regulace ČNB: Nemáme zde americké NINJA půjčky. Česká národní banka uplatňuje přísné limity na příjmy žadatelů (LTV, DTI, DSTI). Češi patří k nejlépe splácejícím národům v Evropě, míra selhání u hypoték se pohybuje hluboko pod 1 %.
3. Financování developerů: Český development není postaven na čínském „letadlovém“ systému vybírání peněz za nepostavené byty na nákup dalších pozemků. Tuzemští developeři jsou pod přísnou kontrolou financujících bank a staví konzervativně.

Kdyby bublina praskla: Co by se v ČR muselo reálně stát?

Aby v Česku došlo k masivnímu a plošnému poklesu cen nemovitostí (nejen k mírné cenové korekci, jakou jsme viděli v letech 2022–2023), musel by nastat jeden, nebo ideálně kombinace několika následujících makroekonomických šoků:

1. Růst nezaměstnanosti a vlna nucených prodejů Český realitní trh drží na nohou extrémně nízká nezaměstnanost. Lidé hypotéky splácejí, protože mají stabilní příjmy. Aby ceny klesly, musela by Česká republika čelit drastickému makroekonomickému šoku (např. kolapsu automobilového průmyslu v Německu a ČR), který by vyhnal nezaměstnanost nad 8–10 %. Ztráta příjmů by statisíce rodin donutila své nemovitosti pod tlakem prodávat (distress sales) nebo by bankám spadly do klína nesplácené úvěry, které by vrhaly do dražeb. Náhlé zaplavení trhu levnými byty by ceny neúprosně srazilo.

2. Geopolitický šok a návrat pádivé inflace (Stagflace) Obrovským rizikem je současná eskalace napětí na Blízkém východě, kde cena ropy atakuje 110 dolarů za barel a na českých čerpacích stanicích stoupají ceny pohonných hmot. Pokud by tento konflikt přerostl do širší války a omezil dodávky ropy, roztočila by se inflační spirála – podobně jako na počátku války na Ukrajině. Následky by byly tvrdé: ČNB by byla nucena znovu skokově zvýšit základní úrokové sazby. Hypotéky by opět atakovaly 7–8 %. Tato smrtící kombinace extrémně drahého financování bydlení a propadu reálných příjmů domácností (kvůli drahým palivům a energiím) by zcela vymazala poptávku po nákupu nemovitostí. Lidé by nedosáhli na úvěry a statisíce těch, kterým by v této nevhodné době končila fixace, by neutáhli nové vysoké splátky a museli by prodávat.

3. Radikální změna daňové politiky Česko je z globálního pohledu „daňovým rájem“ pro držení nemovitostí. Daň z nemovitosti je ve srovnání se západní Evropou marginální položkou. Investoři (ti, co kupují byt na pronájem či uchování hodnoty) tvoří v Praze a Brně až 30–40 % kupců novostaveb. Pokud by stát, například ve snaze lepit rozpočtové díry, zavedl progresivní majetkovou daň, extrémně zdanil druhé a další vlastněné byty, nebo tvrdě zreguloval nájemné, držení investičních bytů by přestalo dávat ekonomický smysl. Masový výprodej těchto investičních portfolií by způsobil rychlý pokles cen.

4. Demografický zlom Tento faktor je sice pomalý, ale o to jistější. Současný trh silně podpírají silné ročníky (tzv. Husákovy děti). Jak bude populace stárnout a tyto silné generace začnou své nemovitosti uvolňovat, objeví se na trhu obrovské množství starších bytů a rodinných domů. Pokud zároveň nedojde k masivní imigraci pracovní síly (nebo návratu porodnosti), nebude pro tyto nemovitosti – zejména v regionech mimo velká centra a střední Čechy – dostatek kupců. Periferie by se začaly vylidňovat a ceny starších realit v těchto oblastech by začaly dlouhodobě klesat.

5. Utopický nabídkový šok Tento scénář je v českých podmínkách spíše sci-fi. Představoval by naprostou revoluci a digitalizaci ve stavebním řízení (zkrácení povolení z let na týdny), uvolnění obrovského množství pozemků pro výstavbu a masivní státní programy výstavby. Stavebnictví by najednou vyprodukovalo více bytů, než je trh vůbec schopen absorbovat. Zákon nabídky a poptávky by zafungoval a ceny by musely klesnout.

Závěr a výhled pro znaleckou praxi

Český realitní trh zažil cenovou korekci vyvolanou drahými hypotékami, nešlo však o strukturální kolaps. Z pohledu globální anatomie splasknutých bublin chybí u nás ten nejsmrtelnější koktejl: obrovský přebytek neprodejných bytů postavených na nesplácených úvěrech.

Pro znaleckou praxi i investory to přináší jasné ponaučení. Do budoucna nelze bezhlavě počítat s dvoucifernými růsty hodnot jako v minulé dekádě. Trh bude mnohem více diferencovaný. Profesionální znalci a kanceláře se už dnes nespoléhají na „dojmy“, ale chrání sebe i své klienty využíváním přesných datových nástrojů. Díky softwarovým řešením pro realitní trh, jako je INEM, mohou experti v reálném čase sledovat lokální výkyvy a odhalit počínající tržní anomálie dříve, než se z nich stane nevratný problém. Dokud se však nezmění daňový systém a nezaměstnanost se bude držet na minimech, scénář cenového volného pádu nám v Česku prozatím nehrozí.