Přehled a výkon realitních fondů v ČR
Rozdělení článku:
1. Realitní fondy ČR
2. Tlačí fondy ceny nahoru?
3. UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí
Realitní fondy v česku mají poměrně vysoké zastoupení a investor má širokou nabídku možností. Od fondů s minimálním vkladem v řádech stokorun (které většinou spravují banky konzervativní strategií) až po realitní fondy s minimálním vkladem v řádech milionů korun.
Rostoucí počet realitních fondů odráží rostoucí oblibu investorů. Důvodem je, že z dlouhodobého hlediska se jedná o poměrně nerizikovou investici, která minimálně zhodnotí investici na úrovni inflace.
Nájemné se standardně zvyšuje každý rok právě o výši inflace. S rostoucími příjmy z pronájmu zákonitě roste i hodnota nemovitostí. Výnos realitních fondů je pak tvořen příjmy z pronájmů a růst hodnoty spravovaných nemovitostí. Zisk dostaneme po odečtení nákladů, což je správa a údržba nemovitostí. Standardně se pohybuje okolo 2 %.
Pro účely našeho článku jsme vybrali ilustrační realitní fondy, velký přehled fondů můžete nalézt na webových stránkách spravovaných společností FINEZ Investment Management.
Realitní fondy ČR
Vybrané realitní fondy působí v komerční oblasti nemovitostí. Zaměřují se na kancelářské, obchodní, výrobní a logistické nemovitosti. Fondy jsou v tabulce seřazené podle výnosu z roku 2021.
| Realitní fond | Výnos 2021 | Průměrný roční výnos od vzniku fondu | Rok vzniku | Min. investice | Čisté obchodní jmění (NAV) |
| Accolade | 27,93 % | 13,32 % p.a. | 2014 | 2 mil. Kč | 16 mld. Kč |
| Wood Company | 11,66 % | 11,24 % p.a. | 2017 | 1 mil. Kč | 4,3 mld. Kč |
| Conseq | 6,64 % | 3,45 % p.a. | 2007 | 10 tis. Kč | 5,8 mld. Kč |
| Raiffeisen BANK | 3,98 % | 4,53 % p.a. | 2017 | 500 Kč | 3 mld. Kč |
| Reico ČS | 2,51 % | 1,72 % p.a. | 2007 | 300 Kč | 28,3 mld. Kč |
Zdroj: Nemovitostní-fondy.cz, FINEZ Investment Management
Každý realitní fond má svá pro a proti. I když by se mohlo zdát, že realitní fond Accolade je jasnou volbou, minimální vklad do fondu jsou 2 miliony Kč. K tomu je potřeba přidat podmínku, že zpětný odkup vkladu je možný až po 5 letech. Accolade je tak volbou pro ty, kteří nemají dlouhodobě problém postrádat min. 2 miliony Kč.
Z druhé strany spektra je realitní fond České Spořitelny Reiko, který nemá zcela oslnivý výnos. Jeho výhodou je, že má velice nízký minimální vklad dostupný široké veřejnosti, do kterého lze investovat pravidelně nízkou měsíční částkou. Navíc zpětný odkup podílu je možný následující měsíc.
Ze zlatého středu jsme vybrali investiční společnost Conseq s jejich realitním fondem. Realitní fond má za sebou na poměry ČR mnohaletou historii a jeho průměrný roční výnos od počátku je 3,45 %, který je ovlivněn propadem při velké hypoteční krizí z roku 2009. V klidnějších dobách se udržuje nad cílenou inflací.
Chcete znát hodnotu Vaší nemovitosti?Poptávka odhadu ceny nemovitosti
Ukazatelé uvedené v tabulce jsou dobré pro rychlý přehled, ale o investici rozhodují další informace, které lze nalézt ve výročních zprávách jednotlivých realitních fondů, případně z informací, které se dějí na trhu nemovitostí, jako vysoká poptávka s nízkou nabídkou, velice dostupné hypoteční úvěry díky nízké úrokové sazbě apod.
Realitní fondy většinou nemají korelaci k akciovému trhu, takže se hodí jako diverzifikace investičního portfolia. Nemovitosti zřídka ztrácejí svou hodnotu, děje se tak po nějakém ekonomickém šoku, ze kterého se pak nějakou dobu dostávají. Nicméně se dodnes jedná o poměrně bezrizikovou investici, která se zhodnocuje minimálně o výši inflace.
Zvyšují realitní fondy cenu nemovitostí?
Převážná část realitních fondů je zaměřena na komerční nemovitosti. Jsou pro ně výhodnější, jelikož přinášejí větší výnosy oproti rezidenčním nemovitostem. A tyto výnosy převyšují růst cen bytových domů. Ta menší část realitních fondů, co má ve svém portfoliu rezidenční nemovitosti převážně zkupují celé velké bytové domy nebo developerské projekty.
Běžný člověk, co si kupuje nemovitost pro sebe nebo další jako investiční příležitost obyčejně s realitními fondy nesoupeří. Objem finančních toků je zcela na jiné úrovni. Ale přeci jen, kdyby došlo na souboj realitního fondu s fyzickou osobou o nemovitost, nepochybně má obrovskou výhodu realitní fond, jelikož disponují okamžitou likviditou a mívají lepší přístup k úvěrům.
Vysoký nárůst cen nemovitostí v posledních letech byl způsoben hlavně vysokou poptávkou, nedostatečnou nabídkou a velice dostupnými hypotečními úvěry než existencí realitních fondů.
Na trhu komerčních nemovitostí je situace jiná. Zde do jisté míry působení realitních fondů hraje svou roli. Jak jsme již uvedli, většina realitních fondů je zaměřena do komerční sféry a jelikož v posledních letech jim narůstá počet investorů a dá se předpokládat, že investoři stále budou přibývat, fondy musejí stále pečlivěji vybírat kupované nemovitosti. Fondy musejí neustále obchodovat, nemohou s péčí řádného hospodáře nechat nově investované prostředky klientů volně ležet na účtu. S dostatkem finančního kapitálu, zvýšenou poptávkou bude vyvíjen tlak na cenu komerčních nemovitostí.
Co je UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí?
Od pořízení nemovitosti pro investiční účely očekáváme, že bude každý měsíc přinášet výnos v podobě nájemného. Pokud roční výnos z nájemného (po odečtení opotřebení nemovitosti) vyjádřený v procentech z ceny nemovitosti převyšuje úrokovou sazbu hypoték, přitahuje to velké množství investorů, kteří požívají relalivně vysoké nájmy a platí nízké úroky z hypoték a své investice tak zhodnocují.
Je-li čistý roční procentuální výnos nájemného zároveň vyšší než výnosy dlouhodobých státních dluhopisů, přitahuje trh další investory i ze zahraničí, pro které je výhodnější ukládat finance do nemovitostí než do dluhopisů.
UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí zachycuje oba zmíněné efekty a ukazuje, do jaké míry jsou české nemovitosti pro investory atraktivní. Čím atraktivnější investicí české nemovitosti jsou, tím větší je tlak zvýšené poptávky na ceny nemovitostí nahoru.
V červnu roku 2021 se ukazatel pohyboval na úrovni 0,03 %, což indikovalo sice kladný, ale malý výnos. Letošní poslední index se zastavil na úrovni -3,91 %, čímž se residenční nemovitosti staly ještě méně výhodnou investiční příležitostí.
Způsobil to vysoký nárůst úrokové sazby stanovenou ČNB, čímž se zvedá výnosnost státních dluhopisů a zároveň se zvyšují sazby u hypotečních úvěrů.
Hledáte profesionální nástroj na oceňování nemovitostí?Vyzkoušejte INEM