CZ  |  EN

Vyvlastnění pozemků

03.06.2021
Vyvlastnění majetku, konkrétně nemovitosti, je nejzazší možností, jak stát získává do svého vlastnictví pozemky pro další rozvoj, hlavně za účelem liniové výstavby. Jelikož se jedná o násilné převzetí vlastnictví, rozhodovat musí soud a za předpokladu splnění přísných podmínek. Vyvlastnění je velice složitá a komplexní záležitost, jelikož svým způsobem porušuje ústavní právo na vlastnění majetku, celý tento proces je postihnut v několika zákonech současně. Jedná se o Vyvlastňovací zákon, stavební zákon, liniový zákon, nový občanský zákoník, a další jako zákony o ochraně přírody a krajiny, vodní zákon, zákon o geologických pracích, o památkové péči a další.

Výkup pozemků pro liniové stavby

Po schválení územního rozhodnutí lze podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. zahájit stavební řízení. Než doběhne stavební řízení musí investor (většinou Česká republika) vykoupit pozemky nebo jejich dotčených částí do svého vlastnictví.

Stát jako investor je většinou zastoupen podřízenou institucí, např. Ředitelství silnic a dálnic. Stát nebo jeho podřízené instituce nejsou jediné organizace, které mají možnost vyvlastnit majetek. Ve velkém zastoupení jsou jednotlivé samosprávné celky (města).

Výkup pozemků pro dopravní stavby

Na základě liniového zákona, investor buďto koupí dotčený pozemek nebo nabídne výměnu za pozemek jiný ve srovnatelné hodnotě. Kupní cena se odvíjí od ceny obvyklé stanovené na základě znaleckého posudku. Konečná výkupní cena je výsledkem jednání obou stran.

Investor má ohraničenou maximální možnou cenu, za kterou lze pozemky vykoupit, toto maximální navýšení je nově stanovené v Liniovém zákoně. Je důležité zmínit, že ne všechny vykupované pozemky mohou jít až k této maximální hranici, na což někteří vlastníci nejsou ochotni přistoupit. Nedojde-li k dohodě o kupní ceně, investor zažádá o vyvlastnění pozemku.

Znalecký posudek, který je podkladem pro navržení výše kupní ceny v návrhu kupní smlouvy, stanoví cenu ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby, včetně všech jejich součástí a příslušenství. Ocenění se provede podle oceňovacího předpisu a cena pozemku nebo stavby se ve znaleckém posudku určí vždy podle jejich skutečného stavu ke dni určení ceny ve znaleckém posudku; přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s tím, že jsou určeny k uskutečnění stavby dopravní infrastruktury.

Směna pozemků

Směna pozemku je ve většině případů iniciována, pokud se jedná o bonitní zemědělskou půdu. Hospodář svoji obživu neprodá, je pro něj trvalým zdrojem obživy, proto z naprosté většiny případů dochází ke směně pozemků.

Směnnou smlouvou lze práva potřebná pro uskutečnění stavby dopravní infrastruktury získat pouze výměnou za práva k pozemku ve vlastnictví České republiky nebo právnické osoby zřízené zákonem nebo zřízené nebo založené státem, vůči níž je stát ovládající osobou. Pozemek se oceňuje stejně jako v případě koupě pozemku.

 Lhůty

Pro výkup a směnu pozemků existují dané lhůty. Vykupující musí do 60dní převést kupní částku na účet vykupovaného. Navíc, pokud do 5 let nedojde k započetí dané stavby má právo vykupovaný požadovat o vrácení pozemku.

 Zbytkové pozemky

Od roku 2018 mohou investoři vykupovat i tzv. zbytkové pozemky. To jsou takové pozemky, které po odkupu požadované části by už dále nebylo možno užívat nebo jen velmi obtížně. 

Příklad: Po odkupu pozemku zbude soukromé osobě 100 m2 u budoucí silnice bez řádného přístupu k pozemku. Takový pozemek není vhodný jak pro potencionální stavbu ani obhospodařování.

Vyvlastnění

Jak už je psáno na začátku, vyvlastnění je poslední možností. U vyvlastňovacího soudu musí investor dokázat, že vyčerpal všechny možnosti jako převést pozemek do vlastnictví státu na základě dohody. Na tyto kroky má investor 90denní lhůtu.

Konkrétní účely, kvůli jejichž realizaci je možné přistoupit k vyvlastnění, jsou stanoveny zákonem a jsou vymezeny jednak v § 170 stavebního zákona a jednak v dalších zvláštních předpisech, např. v zákoně o ochraně přírody a krajiny, silničním zákoně, vodním zákoně, zákoně o pozemních komunikacích či síťových zákonech.

Jednou z důležitých podmínek je tzv. veřejný zájem. Dle zákona o vyvlastnění je nutné, aby veřejný zájem na dosažení účelu vyvlastnění převažoval nad právy vyvlastňovaného. Existenci veřejného zájmu a jeho převahu nad individuálními právy vlastníka pozemku nebo stavby posuzuje vždy v konkrétním případě vyvlastňovací úřad.

Následuje podmínka je tzv. soulad s cíli a úkoly územního plánování. Vyvlastnění tak lze provést jen v takovém rozsahu, který je nezbytný k dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem. Uplatňuje se tak princip přiměřenosti. Jde-li postihnout menší území než větší, postihuje se to menší a postačilo-li by k účelu vyvlastnění pouhé zřízení věcného břemene, není nutné rovnou přistupovat k vyvlastnění.

Pokud jsou výše uvedené podmínky splněny, lze přistoupit k vyvlastnění. I v případě vyvlastnění náleží vyvlastňovanému vždy náhrada. Náhrada se stanovuje opět na základě znaleckého posudku a násobí se stejnými koeficienty.

Zahájení stavby po vydání mezitímního rozhodnutí

Zákonné možnosti urychlení staveb

Pokud dochází k vyvlastnění pozemků, jen malá část z nich končí zamítnutím. Nicméně dochází z pohledu státu a společnosti ke zbytečnému zdržení stavby a možným protahováním vyvlastňovacího řízení mohou pozbýt platnost územní rozhodnutí, stavební povolení i pozbýt zmiňovaný veřejný zájem.

V posledních letech tak docházelo k novelizacím liniového zákona, které měly za cíl urychlit začátek výstavby. Je důležité zmínit, že liniový zákon a jeho novely jsou mířené na strategické stavby pro Českou republiku. Jedná se především o dopravní stavby (dálnice, silnice I. třídy, celostátní železnice), přenosové soustavy, vodní infrastrukturu a nově i JE Dukovany a Temelín.

Výčet strategických staveb ČR:

  • Dopravní infrastruktura
    • dálnice, silnice I. třídy
    • celostátní železnice
    • další stavby vymezené v koridorech dokumentace územního plánování
  • Vodní infrastruktura
    • vodní dílo na účelem ochrany před povodní nebo zmírnění následků sucha
  • Energetická infrastruktura
    • přenosové, distribuční, přepravní soustavy
    • ropovody a produktovody
    • elektrárny s výkonem o více než 100MW
  • Elektronicko-komunikační infrastruktura

 

Tento postup budou moci uplatnit jen takzvaní oprávnění investoři, tedy hlavně státní organizace, jako jsou Ředitelství silnic a dálnic ČR nebo Správa železnic. Například na obchvat měst se tento zákon nevztahuje, pokud nejsou investorem výše uvedené instituce.

Upravená výkupní cena

Stejně jako u nestrategických dopravních staveb se základ ceny stanovuje na základě znaleckého posudku. Rozdíl spočívá v tom, že jsou zákonně dané koeficienty navýšení kupní ceny. Stavební pozemek a stavba se násobí koeficientem 1,5. Ostatní pozemky se násobí koeficientem 8. Tyto koeficienty jsou pevně dané a nelze o jejich výši dále jednat. Přechází se tím spekulativnímu chování ze strany majitelů pozemků.

Mezitímní rozhodnutí

Dospěje-li vyvlastňovací úřad ve vyvlastňovacím řízení, které se týká práva k pozemku nebo ke stavbě potřebného k uskutečnění stavby k závěru, že podmínky pro vyvlastnění jsou s výjimkou určení výše náhrady za vyvlastnění splněny, vydá na žádost vyvlastnitele mezitímní rozhodnutí.

Mezitímní rozhodnutí znamená, že vyvlastnitel může pokračovat v dalších krocích k zahájení stavby i když vyvlastňovací řízení ještě nebylo ukončeno z důvodu nejasnosti ohledně výkupní ceny. Vyvlastnitel zaplatí vyvlastňovanému zálohu na náhradu za vyvlastnění ve výši stanovené znaleckým posudkem, který připojil k návrhu kupní smlouvy do 60 dnů od právní moci.

Mezitímní rozhodnutí vydává stavební úřad současně s rozhodnutím o povolení stavby. Po nabytí právní moci výroku společného rozhodnutí, kterým bylo vydáno mezitímní rozhodnutí, pokračuje stavební úřad ve vyvlastňovacím řízení o zbytku věci obdobně podle zákona o vyvlastnění. Zatímco vyvlastňovací řízení běží, investor již je oprávněn zahájit stavbu.

Odvolat se proti mezitímnímu rozhodnutí nelze. Lze podat žaloba, o které musí soud rozhodnout do 60 dnů. Vyvlastňovací úřad čeká s vydáním rozhodnutí o zbytku věci (o náhradě) na právní moc rozhodnutí o žalobě, popř. o opravném prostředku.

Soudní ochrana ve věcech vyvlastnění je relativně složitá, neboť se jedná o tzv. duální soudní ochranu. Z toho vyplývá, že případnou žalobou se bude zabývat buďto správní soud nebo civilní soud. Záleží na tom, co konkrétně žalobou napadáte. Žalujete-li výrok o vyvlastnění, žalobu bude řešit správní soud, žalujete-li výrok o náhradu, řešení spadá pod soud civilní.

Případný rozdíl mezi výši proplacené zálohy a výši stanovené náhrady za vyvlastnění buď vyvlastnitel doplatí nebo vyvlastňovaný vrátí.

Hlavní rozdíly mezi Vyvlastňovacím zákonem a Liniovým zákonem

Hlavní rozdíly: vyvlastňovací a liniový zákon
  Vyvlastňovací zákon Liniový zákon
Záměr Vše ostatní Strategické stavby ČR
Lhůty pro navrácení práv při nezapočetí stavby 3 roky 5 let (dopravní a energetická infrastruktura)
Výše náhrady dle znaleckého posudku

1,5 násobek ceny dle ZP pro stavební pozemky a stavby

8 násobek ceny dle ZP pro ostatní pozemky

Náhrada nákladů spojených s ukončení nájmů NE ANO
Odvolání ANO NE

 

Vyvlastnění nemovitosti se řídí dle Vyvlastňovacího zákona s určitými odchylkami v souvislosti, s jakým záměrem se vyvlastnění pojí. Jak již bylo v úvodu zmíněno vyvlastnění má oporu i v dalších zákonech.

U Strategických staveb ČR má před Vyvlastňovacím zákonem přednost Liniový zákon, který má za cíl urychlit a neprodlužovat zahájení důležitých staveb, zejména dopravních.

Tento web používá k poskytování služeb a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.     Další informace