Úvodní stránka   |   Kontakt   |   Česky   |   English
odhadonline.cz - Znalecký ústav

Vše důležité o dani z nabytí nemovitosti

12.12.2019 | odhadonline.cz
Aneb nejčastější kladené otázky na daň z nabytí nemovitosti.

Daň z nabytí nemovitosti je jednou z majetkových daní, která nahradila v roce 2014 daň z převodu nemovitosti. Její výše je stejná pro všechny ve výši 4 % ze základu daně.

Kdo platí daň z nabytí nemovitosti?

Od 1. listopadu 2016 se daňová povinnost změnou zákona převedla z prodávajícího na nabyvatele nemovitosti (zpravidla kupující). V případě směny nemovitosti platí daň obě strany, jelikož obě strany nabývají nemovitost.

Kdy se platí daň z nabytí nemovitosti?

Daň z nabytí nemovitých věcí se vztahuje pouze na úplatné nabytí nemovitých věcí. Od daně jsou tak osvobozeni nabyvatelé nemovitostí, kteří dostali nemovitou věc darem nebo v rámci dědictví.

Od daně jsou také nabyvatelé osvobozeni, pokud:

  • se jedná o první nabytí nemovitosti – novostavby (dům i byt), nemovitost se musí začít užívat nejpozději do 5 let ode dne dokončení / kolaudace
  • kupují byt v rodinném domě vzniklý přestavbou, nástavbou nebo stavební úpravou,
  • převádí družstevní byt, garáž, sklep a komoru, kde jsou nájemci, do osobního vlastnictví,
  • jsou fyzickými osobami a kupují nemovitosti od právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami; a fyzická osoba mající právo k jednotce musí být nájemcem této jednotky, členem této právnické osoby a podílet se na pořízení domu s jednotkami.

Do kdy se platí daň z nabytí nemovitosti?

Pro daň z nabytí nemovitých věcí neplatí jedno konkrétní datum. Daňové přiznání je nutné podat do 3 měsíců následujících po měsíci, kdy byl proveden vklad do katastru nemovitostí. Splatnost této daně je totožná. Nabyvatel tak má 3 měsíce na podání daňového přiznání a zaplacení daně.

Jak zaplatit daň z nabytí nemovitosti a jak podat přiznání?

Daň z nabytí nemovitých věcí se provádí formou daňového přiznání. Zálohu, tedy daň, si vypočítává nabyvatel sám ve formuláři k dani z nabytí nemovitosti. Tento formulář je dostupný na stránkách Finanční správy v sekci Daňové tiskopisy.

Je nutné mít pro platbu daně zpracovaný znalecký posudek?

Zákonná povinnost zpracování znaleckého posudku sice padla, ale v jistých situacích je pro nabyvatele nemovitosti zpracovaný znalecký posudek výhodnější. Zejména v případech, kdy kupuje nemovitost, jejíž kupní cena byla výrazně nižší než tržní cena okolních nemovitostí. Čtyř procentní daň se odvádí z kupní ceny nebo z 75% srovnávací daňové hodnoty, podle toho, která částka je vyšší. Poplatník má možnost volby této srovnávací daňové hodnoty. Buď znalecký posudek nebo tzv. směrnou hodnotu.

Směrnou hodnotu vypočítává správce daně sám na základě cen nemovitostí v okolí ve srovnatelném časovém období. Zohledňuje se taky druh, poloha, stav, stáří a jiné technické parametry nemovitosti. Pokud nastává případ, že je směrná hodnota výrazně vyšší než kupní cena nemovitosti a rozdíl na dani z kupní ceny a směrné hodnoty by byl větší než za zpracování posudku, nechte si znalecký posudek zpracovat. Finanční správa nabízí orientační výpočet směrné hodnoty na portále finanční správy. Nabyvatel si tak může spočítat, zda je pro něj výhodné si znalecký posudek zpracovat.

Příklad: Pan Novák koupil dům ve větším městě ve velmi špatném stavu za 200.000 Kč za účelem rekonstrukce podle svých představ. Při vyplňování daňového přiznání má pan Novák dvě volby srovnávací daňové hodnoty. Nechat porovnat kupní cenu se znaleckým posudkem nebo se směrnou hodnotou.

1.      Porovnání se směrnou hodnotou: Pan Novák vyplnil daňové přiznání a odvedl zálohu ve výši 8.000 Kč. Finanční úřad, ale zjistil, že cena obvyklá je 600.000 Kč. 75 % z 600.000 Kč je 450.000 Kč. 4 % z 450.000 Kč je 18.000 Kč. Požadoval tedy po Novákovi doplatek 10.000 Kč. Celková daň 18.000 Kč.

2.      Porovnání se znaleckým posudkem. Pan Novák si nechal vypracovat znalecký posudek (cena 5.000Kč), který ocenil dům v souladu se stavem a dalšími parametry na 220.000Kč. Jelikož 75 % z 220.000 Kč je 165.000 - 5.000 (posudek je daňově uznatelný náklad), což je méně než kupní cena, daňovým základem je kupní cena. Žádný doplatek a celková daň je 8.000 Kč.

Z těchto variant si pan Novák vybere variantu č.2. I když zaplatí za vypracování znaleckého posudku 5.000 Kč, stále 5.000 Kč ušetří. (Rozdíl na dani mezi variantami je 10.000 Kč - 5.000 Kč za posudek)

Z uvedeného příkladu je zřejmé, že je dobré se na platbu daně z nabytí nemovitosti připravit. Směrná hodnota může vyjít podobně jako kupní cena a v tom případě se znalecký posudek nevyplatí zpracovat. Ve vyšší částkách ovšem rozdíly na dani mohou dosahovat až několik desítek tisíc korun. To už za uvážení stojí.

Jak nejlépe postupovat?

V rámci lhůty pro podání přiznání k dani za nabytí nemovitosti se doporučuje si ověřit směrnou hodnotu na stránkách Finanční správy, zde si ověříte orientační směrnou hodnotu, k jaké se může finanční úřad dopracovat. Pokud se výrazně neliší od kupní ceny nemovitosti spočítejte její 75 % hodnotu a porovnejte s kupní cenou. Vyšší částku berte jako základ daně. Z tohoto základu vypočítáte 4 % daň a zaplatíte zálohu daně.

Kde získám formulář k dani z nabytí nemovitosti?

Existují tři možnosti. Klasický tištěný formulář máte k dostání na jakémkoli finanční úřadu. Na stránkách Finanční správy je ke stažení vždy aktuální formulář. Formulář můžete vyplnit přímo v počítači nebo ručně po vytisknutí a zaslat poštou.

Poslední možností je zaslání formuláře elektronicky. K tomu budete potřebovat elektronický podpis nebo rovnou datovou schránku.

Jak vyplnit formulář k dani z nabytí nemovitosti?

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti nepatří k těm složitějším. V hlavičce se vyplňují údaje o finančním úřadu, ke kterému daňové přiznání podáváte. Dále vyplňujete sekci o vlastníkovi nemovitosti, buďto jako fyzická osoba nebo právnická osoba.

Další sekcí jsou informace o řízení o změně vlastnictví na katastrálním úřadu (název KÚ, číslo řízení, datum změny vlastnictví, forma nabytí vlastnictví).

Dále se udává vypočtená daň a záloha nebo důvody pro osvobození od daně. Jako poslední je prohlášení o pravdivosti uvedených informací.

Doporučujeme se držet pokynů Finanční správy pro vyplnění formuláře. Kompletní pokyny jsou uvedeny na jejich stránkách nebo si je můžete stáhnout ZDE.

Hrozí nějaké penále a jaká je jejich výše?

Nestihli nebo zapomněli jste podat přiznání k dani z nabytí nemovitosti? Připravte si navíc finance pro uhrazení pokuty a úroků z prodlení.

Pokuta – Za opožděné podání daňového přiznání delší než 5 pracovních dnů poplatník musí zaplatit pokutu ve výši 0,05 % za každý den ze stanovené daně, nejvýše však 5 %. Př. Pokud se zpozdíte o 25 pracovních dní, bude pokuta činit 20 * 0,05 = 1 % ze stanovené daně z nabytí nemovitosti.

Úrok z prodlení – za každý den prodlení počínaje 5. pracovním dnem po splatnosti daně musí poplatník uhradit i úroky z prodlení. Výše úroku z prodlení je dáno vzorcem: aktuální REPO sazba ČNB + 14 % bodů. 

Co když kupující daň nezaplatí? Mám se jako prodávající obávat?

Jako prodávající v momentě, kdy obdržíte dohodnutou částku, pro vás celý proces prodeje nemovitosti končí. Daňová povinnost je od konce roku 2016 přenesená na kupujícího. V případě nezaplacení daně z nabytí nemovitostí má problém kupující a nikdo jiný. Finanční správa má své páky pro zajištění výběru daně.

Co když dostanu nemovitost darem nebo dědictvím?

Od platby daně z nabytí nemovitých věcí jsou vlastníci, kteří nemovitost nabyli v rámci dědického řízení, případně ji dostali darem od příbuzného z hlavní a vedlejší linie příbuzenství nebo od člena společné domácnosti, se kterým žijete déle než rok, osvobozeni. Nicméně musí podat na finanční úřad daňové přiznání, kde musí uvést důvody pro osvobození od daně. Při darování nemovitosti, pokud je hodnota nemovitosti vyšší než 5 000 000 Kč, má vlastník oznamovací povinnost správci daně.

Na který finanční úřad se přiznání podává?

Daňové přiznání se podává na finanční úřad, do jehož působiště spadá koupená nemovitost. Nepodává se v místě trvalého bydliště kupujícího. Na stránkách finanční správy lze podle místa nemovitosti nalézt nejbližší územní pracoviště finančního úřadu.

Jako znalecký ústav nabízíme vypracování všech druhů odhadu nemovitosti a znaleckých posudků. Poptávku na odhad ceny nemovitostí nebo znaleckého posudku můžete zadat v horním panelu stránky při výběru konkrétní nemovitosti. Více o našich službách na portálech www.xpinvest.cz nebo www.odhadonline.cz. Můžete si vyzkoušet i zkusit udělat svůj odhad zdarma v rámci testovacího období na www.inem.cz.