Odhad vs. posudek

Blíže a šířeji k těmto několika důležitým rozdílnostem:

• Znalec vs. odhadce
• Formální úprava dokumentu
• Využití a časová platnost dokumentů
• Cena odhadu a posudku

Částečně se toto zdání zakládá na pravdě a laická veřejnost často oba pojmy zaměňuje a rozdíl si uvědomí, až když se dostanou do situací, ve které se vyžaduje jeden z těchto dokumentů.

Jaký je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem? Přehledně a rychle - zejména posudek má dané náležitosti jeho formální úpravy, zpracování odhadu je volnější. Na osobu, která vypracovává dokument, jsou kladeny různé požadavky na kvalifikaci. Cílem odhadu nemovitosti bývá tržní nebo zastavitelná hodnota nemovitosti, znalecké posudky stanovují nejčastěji obvyklou cenu nemovitosti, dále pak vyhláškové ceny, nákladové i výnosové ceny nemovitostí.

Potřebujete odhad nemovitosti nebo znalecký posudek?Poptejte cenovou nabídku

Znalec a odhadce

Znalec – je osoba jmenovaná Ministrem spravedlnosti nebo jím pověřeným předsedou krajského soudu v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících.

Znalec je vždy jmenovaný pro konkrétní obor (v tomto případě ekonomika - ceny a odhady nemovitostí).

Znalci jsou většinou podnikatelé a na rozdíl od odhadců jsou za vypracované posudky trestně odpovědní (§ 175 trestního zákona). „Znalci užívají k výkonu své funkce kulaté pečeti v jednotné úpravě, která obsahuje státní znak, jméno znalce s uvedením znalecké funkce“ - § 7 vyhlášky 37/1967 Sb.

Znalecký ústav, v novější úpravě i znalecká kancelář, je dalším možným zpracovatelem znaleckého posudku. Jedná se o buď o firmy podnikající, se statutárními zástupci nebo zaměstnanci, kteří mají status znalce - od roku 2021 se takový subjekt nazývá znalecká kancelář. V některých případech pak jako znalecký ústav vystupují vzdělávací instituce - vysoké školy.

Odhadce – je osoba, které byl vydán živnostenský list na vázanou činnost Oceňování majetku.

Odhadci jsou najímáni většinou soukromými osobami a bankovními institucemi. Bankovní instituce zpravidla vyžadují tzv. certifikovaného odhadce.

To je odhadce, kterému byla udělena certifikace certifikačním orgánem po složení odborných zkoušek a obhajoby odborné práce. Tato certifikace zaručuje pro žádaný rozsah činností skutečnou odbornost a zkušenost odhadce.

Formální úprava dokumentu

Znalecký posudek – dle § 13 vyhlášky č. 37/1967 Sb. „V posudku uvede znalec popis zkoumaného materiálu, popřípadě jevů, souhrn skutečností, k nimž při úkonu přihlížel (nález), a výčet otázek, na které má odpovědět, s odpověďmi na tyto otázky (posudek). Písemný znalecký posudek musí být sešit, jednotlivé strany očíslovány, sešívací šňůra připevněna k poslední straně posudku a přetištěna znaleckou pečetí.

Na poslední straně písemného posudku připojí znalec znaleckou doložku, která obsahuje označení seznamu, v němž je znalec zapsán, označení oboru, v němž je oprávněn podávat posudky, a číslo položky, pod kterou je úkon zapsán ve znaleckém deníku.“

Forma, a jiné textové úpravy jsou čistě na znalci, existuje nicméně ustálený standard, bývá vyučován v rámci vysokoškolského studia nebo v rámci certifikovaných kursů.

Odhad – na rozdíl od znaleckého posudku nemá odhad zákonnou formální úpravu. Dodržují se určité standardy ohledně popisu nemovitosti, metodiky výpočtu, výpočtu samotného a příloh.

Využití a platnost dokumentu odhadu a znaleckého posudku

Znalecký posudek – znalecký posudek se nejčastěji používá ve dvou situacích. Obě situace zahrnují styky se státními institucemi nebo orgány.

První je jako průkazní doklad při platbě daně z nabytí nemovitosti a druhá je při řešení složitých životních situací.

Ať už je to exekuční řízení, insolvence, dražba, jakékoliv soudní řízení. Znalecký posudek je potřeba i pro vložení nemovitosti do obchodní společnosti jako nepeněžitý vklad.

K vypracování posudku dochází i ve specifických případech slučování dvou i více obchodních společností. Posudek stanoví reprodukční cenu jako vstupní pro daňové odpisy nemovitosti.

Platnost znaleckého posudku záleží na účelu vypracování. Obecně se uvádí období 6 měsíců, maximálně však rok. Případně se platnost vztahuje k určitému datu.

Odhad – odhad nemovitosti je dnes zapotřebí v situacích, které dříve vyžadovaly znalecké posudky.

Nejčastěji zpracovávaným odhadem je odhad tržní ceny pro hypoteční úvěry. Odhad tržní ceny lze také využít při dědických řízení, realitní činnosti.

Odhady nemovitosti se vypracovávají na základě tržní situace. Obecně se tedy dá říct, že platnost odhadu je do té doby, než se změní poměry na trhu realit.

Odhad online - s rozvojem internetu se objevují online služby odhadu nemovitosti. Je potřeba si uvědomit, že tyto služby nedosahují zdaleka vypovídací hodnoty běžného odhadu.

Zpravidla se jedná o orientační tržní cenu nemovitosti na základě informací, jaké předá sám klient. Nedochází k osobní prohlídce nemovitosti a mnohdy ani k ověření předaných informací. Zpravidla obdržíte vypočtenou cenu a komentář.

Tyto online služby mají do jisté míry svoji váhu, ale slouží primárně jako orientační služba, která říká, jak se pohybují ceny nemovitostí v okolí. Velice doporučujeme při využití těchto služeb si ověřit provozovatele.

Tyto služby může nabízet v podstatě kdokoliv s volnou živností. Mnohdy tyto servery ale provozují zaběhnuté realitní kanceláře, sami odhadci, i dokonce znalci a znalecké ústavy jako doplňkovou činnost. Ověřte si tedy, kdo tuto službu poskytuje a jaké jsou odborné předpoklady zhotovitele takového odhadu.

Využití takového odhadu je čistě pro soukromé potřeby v rámci zorientování se na trhu nemovitostí.

Podrobné údaje o charakteristikách jednotlivých typů ocenění naleznete v dokumentu Odhad nemovitosti - Proč? Kdy? Jak? Kdo? a v rámci obdobného textu, který se zabývá specificky znaleckými posudky - Znalecký posudek - Proč? Kdy? Jak? Kdo?

Cena za zpracování odhadu a znaleckého posudku

Znalecký posudek – je finančně nejnáročnější ocenění nemovitosti. Musí proběhnout osobní prohlídka nemovitosti znalcem a jelikož je vysoká poptávka po znalcích, cena je vysoká. 

Znalci si ceny za posudky stanovují sami, proto je cenové rozpětí poměrně široké. Záleží hlavně na typu nemovitosti a složitosti případu.

Příklad ceny bytu je od 5500 Kč do 7500 Kč. Proč je znalecký posudek dražší záležitost?

Odhad – jak už je uvedeno výše, odhad od certifikovaného odhadce se formou a výpočtem významně neliší od znaleckého posudku. I u odhadu musí proběhnout prohlídka nemovitosti.

Odhadci jsou více dostupnější než znalci a probíhá u nich konkurenční boj. Cenově se nijak dramaticky neliší od znaleckých posudků.

Příklad ceny bytu je od 4000 Kč do 6000 Kč.

Odhad přes internet –  většinou částky v rozsahu 100 - 300 Kč, některé portály nabízejí i odhady zdarma. Jak bylo již uvedeno, jedná se o orientační odhad, a spíše než cena rozhoduje o kvalitě této služby odborná úroveň konkrétního zpracovatele odhadu.
 

Kvalitní a levné služby naší znalecké kanceláře můžete poptat na Znalecký posudek - levně.
 

Jednotlivé typy dokumentů mají samozřejmě další charakteristiky, přehledně se dozvíte více na stránkách, které se věnují odhadům nemovitostí a znaleckým posudkům z širšího hlediska.