Stavba pevně spojená se zemí je historicky součástí pozemku a má stejného vlastníka. V minulém století se od tohoto pojetí upustilo a bylo umožněno, že stavba nebyla součástí pozemku a mohla tak mít jiné vlastníky. Institut práva stavby je současné řešení takových staveb, ale má jiné právní základy, než měl stav předešlý. Tento stav se snaží napravit Nový občanský zákoník, který úpravu staveb vrátil do historického vnímání.

V tomto článku popisujeme širokou škálu jednotlivých pojmů:

Sloučení vlastnictví pozemků a staveb

Nový občanský zákoník v roce 2014 vrátil považování staveb zpět před rok 1950, i tak jak stavby vnímá i většina evropských zemí. Za těch necelých 70 let zde vzniklo celá řada nemovitostí, které stály na pozemcích vlastněných jinými osobami. Celkově jich bylo asi 10 % ze všech staveb. Co s tím?

Stavby, jež měly stejného vlastníka jako pozemek, na kterém stály, byly automaticky sloučené. Katastr tuto změnu provedl ve svých zápisech automaticky.

Na základě § 3056 NOZ nakazuje rozdílným vlastníkům stavby a pozemku předkupní právo při prodeji jedné z nemovitostí. I pokud jeden z vlastníkům zájem mít nebude a nemovitost se prodá třetí osobě, přechází na ni i předkupní právo.

NOZ nestanovuje konkrétní datum, tudíž slučování pozemků a staveb může trvat několik desetiletí.

Pozemek s právem stavby

NOZ zároveň zavedl institut práva stavby. Tím je umožněno, aby stavba na pozemku měla rozdílného vlastníka než pozemek. Vlastníci musí dodržet postup daný zákonem:

písemná smlouva o zřízení práva stavby
právo stavby musí být zaneseno do katastru nemovitostí
lze uzavřít pouze na dobu určitou

Právo stavby se většinou zakládá při stavbách technické infrastruktury, ale nejsou výjimečné ani případy v rekreačních oblastech. Po uplynutí sjednané doby by nemovitost měla připadnout vlastníkovi pozemku, vlastník má povinnost za tuto nemovitost zaplatit vlastníku stavby.

Neoprávněné stavby na cizím pozemku

U neoprávněných staveb (neplést s nepovolenou stavbou) na cizím pozemku rozhoduje pouze soud. U takto neoprávněných staveb se posuzuje doba, kdy byla stavba postavená. Rozdílný přístup je ke stavbám postavených před rokem 2014 a po roce 2014, tedy s novou úpravou NOZ.

Neoprávněná stavba na cizím pozemku

Jako neoprávněná stavba většinou bývá nezapsaná liniová stavba, podzemní stavba, zejména potrubí, vedení odpadu, kanalizace, dešťových vod, vodovodů apod. Na tyto stavby se přijde v době, kdy je potřeba je rekonstruovat nebo opravit.

Scelování a rozdělování pozemku

Scelování pozemku je proces, kdy se dva a více pozemků spojí do jednoho, aniž by se změnili vlastnické poměry. Rozdělení je pak opakem scelení pozemku. U rozdělení pozemku většinou menší části změní vlastníka.

Pozemek se dělí, popř. sceluje v případě, kdy zdědíte pozemek po rodičích, přitom jedna část je již Vaše a chcete obě parcely spojit. Nejběžnější důvod rozdělení pozemku je jeho prodej třetí osobě.

Před vlastním úkonem dělení (nebo scelování) pozemků je nutné zažádat na stavebním úřadě o územní rozhodnutí (nebo souhlas) s dělením (scelováním) pozemků. Vydané územní rozhodnutí (souhlas) stavebního úřadu je nezbytnou přílohou při vkladu do katastru nemovitostí. Pro katastr nemovitostí je potřeba: územní rozhodnutí, smlouvu (kupní, darovací atd.), geometrický plán

Cena tohoto procesu záleží v podstatě na velikosti pozemku, jelikož se musí vypracovat geometrický plán pro nové hranice pozemků.

Stavba na obecním pozemku

Postavit stavbu lze i na obecním pozemku. Je to umožněno právě skrze věcné břemeno právo stavby. Obec touto možností často řeší výstavbu bytových domů, kdy pozemek zůstává ve vlastnictví obce, ale stavba na něm je většinou bytového družstva.

Velice častým případem, kdy jsou stavby na obecním pozemku, jsou rekreační oblasti jako chatové osady.

Nutno podotknout, že v případě rekreačních oblastí se jedná o pozůstatek minulé právní úpravy. Při přístavbách nebo přestavbách chaty stavební úřad nevydá majiteli povolení, pokud není pozemek jeho není zřízeno právě právo stavby. V případech, kdy právo stavby neexistuje nebo pominulo je výhodnější pro obce pozemek prodat vlastníkovi stavby.

Bezdůvodné obohacení

Je třeba si dávat dobrý pozor na dohodu s vlastníkem pozemku, na kterém je umístěná stavba. pokud totiž jakákoliv dohoda uzavřená před rokem 2014 pozbyla platnosti, vlastník pozemku si může začít nárokovat náhradu za bezdůvodné obohacení, z čehož plyne povinnost hradit obvyklé nájemné. O bezdůvodném obohacení více zde.

Nájemné na obecním pozemku

Pronájem obecního pozemku je upraveno § 39/1 a 3 zákona o obcích, dle něhož platí, že:

záměr obce pronajmout nemovitý majetek (tedy i část obecního pozemku) je obec povinna zveřejnit po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky,
tento záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým,
pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání (zde nájemní smlouva) neplatné,
shora uvedené neplatí, pokud má být nájem kratší než 30 dnů

Občanský zákoník nepožaduje, aby byla pronajímaná část pozemku geometricky zaměřena. Je však nutné, aby byl pozemek (příp. část pozemku) v nájemní smlouvě přesně vymezen, tedy popsán (či načrtnut) natolik určitě, aby bylo i třetí osobě zcela jasné, jaká část pozemku je pronajímána.

Pronájem obecního pozemku

Výše nájemného není nijak omezená, neřídí se dle aktuálního cenového předpisu, který reguluje maximální výši nájemného za pronájem pozemků pouze v případě pronájmu:

pozemků pro veřejná pohřebiště;
pozemků veřejné infrastruktury, na kterých není provozována podnikatelská činnost, a které slouží zejména jako občanské vybavení pro veřejnou správu, soud

Zároveň je nutné upozornit na povinnost obce ve vztahu k pronájmu obecních pozemků postupovat v souladu s ustanoveními zákona o obcích, z kterých mj. vyplývá obecná povinnost obce nakládat s obecním majetkem s péčí řádného hospodáře. Proto by se i v případě pronájmu obecních pozemků měl až na výjimky pronajímat majetek obce za cenu obvyklou nebo vyšší.

Postupy při oceňování majetku státu

Státní majetek spravuje Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, zkráceně ÚZSVM. Ocenění nemovitostí se řídí dle vydané metodiky. Lze ji nalézt na jejich stránkách.

Zásadní principy:

komplexní přístup, nezávislost a nestrannost
kontrolovatelnost, možnost následného srovnání a zpětného ověření
vnitřní konzistence, tj. vnitřní logika a bezespornost

Preferované ocenění je stanovení obvyklé ceny. Jsou samozřejmě možné i další metody. Konkrétní použití metody jsou stanovené v postupech oceňování dle Příkazu GŘ č. 7/2014.

Sloučení, scelování a rozdělování pozemků