Podílové spoluvlastnictví
Důležité informace při podílovém spoluvlastnictví:
- Dohoda o společné věci
- Rozhodování o společné věci
- Důsledky rozhodnuté
- Dohoda o společné věci nestanovené zákonem
- Bezdůvodné obohacení
- Pacht
- Prodej, darování podílu
Dohoda o užívání společné věci
Jde o jednu z nejvyužívanějších způsobů, jak vlastníci řeší nakládání s nemovitostí. Jednají tak většinou vlastníci, mezi kterými jsou příbuzenské vztahy. Občanský zákoník pro tuto dohodu nevyžaduje písemnou formu, lze ji tak uzavřít ústně. Spoluvlastníci jsou pak svými smluvními projevy vázáni, do doby, kdy dojde např. ke změně podílových poměrů nebo není dohoda nahrazena novou.
Potřebujete ocenit spoluvlastnický podíl?Poptejte cenovou nabídku znaleckého posudku
Rozhodování o užívání společné věci
Pokud vlastníci mezi sebou nenaleznou společnou řeč a nelze tak uzavřít výše uvedenou dohodu, lze o dalším směřování nemovitosti, její využívání, úpravě, opravě apod. rozhodnout na základě zákona dle podílů jednotlivých vlastníků. Podíl každého ze spoluvlastníků tedy vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví.
Prostá většina
O běžné správě nemovitosti (užívání, nutné opravy, aj.) lze rozhodnout prostou většinou. Vlastník, který má většinový podíl, o nemovitosti prakticky rozhoduje sám. V jiných případech, kdy je vlastníků více, se musí dohodnout vlastníci tak, aby měli většinu hlasů.
Dvoutřetinová většina
O významnějších rozhodnutí (změna účelu nemovitosti, přestavba, podstatné zlepšení či zhoršení) je třeba dvoutřetinová většina vlastníků. Také ke zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově.
Jednomyslná shoda
Souhlas všech vlastníků se váže pouze k zatížení nemovitosti nebo zrušení její zatížení, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let.
Důsledky rozhodnutí o užívání společné věci
Rozhodnutí odsouhlasené potřebnou většinou hlasů je závazné pro všechny vlastníky nemovitosti. Menšinový spoluvlastník je povinen se podřídit společnému rozhodnutí, avšak uplatňuje se princip, že vůči přehlasovanému spoluvlastníkovi nemůže být toto rozhodnutí v extrémním nesouladu s principy spravedlnosti a porušovat jeho základní práva. (Např. Nelze odsouhlasit opravu nemovitosti a přenechat náklady menšinovému vlastníku).
Pokud se přehlasovaný spoluvlastník cítí rozhodnutím poškozen, může v souladu s § 1139 občanského zákoníku navrhnout soudu, aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil nebo je nahradil svým rozhodnutím.
Dále také platí z ustanovení § 1128 odst. 2, 3 NOZ vyplývá, že přijaté rozhodnutí nemá právní účinky vůči spoluvlastníkům, kteří nebyli o hlasování informováni a nemohli se tak rozhodování účastnit. Rozhodnutím tak není spoluvlastník nijak vázán a není povinen se podle něj řídit.
Existuje však výjimka, která se nazývá Rozhodování o neodkladné záležitosti. Takové rozhodnutí má právní účinky i vůči spoluvlastníkům, kteří se hlasování nemohli účastnit. Jde především o rychlé opravy a údržbu, kde hraje velkou roli čas a hrozí závažné škody. Avšak i v tomto případě se opomenutý spoluvlastník může bránit u soudu.
Dohoda o užívání společné věci nestanovené zákonem
Dle § 1138 NOZ lze uzavřít dohodu o užívání společné věci rozdílně od zákona. Takovou dohodu musí schválit všichni vlastníci nemovité věci, zároveň musí být v písemné veřejné formě (např. notářský zápis).
V této dohodě také musí být specifikován zvláštní důvod, proč je tato dohoda sepsána, od běžného důvodu stanovený zákonem. Typicky pak změna zákonného režimu spočívá v:
- Svěření správy určenému správci z řad spoluvlastníků či třetích osob, se současným stanovením jeho práv a povinností
- Úpravě hlasovacího mechanismu (především změna potřebného hlasovacího kvóra nebo vymezení záležitostí, které budou považovány za významné)
- Stanovení vzájemné informační povinnosti
- Stanovení kombinace zákonných a smluvních pravidel správy.
Dohoda o správě společné věci se ukládá u příslušného katastrálního úřadu do sbírky listin. V souladu s § 52 zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona není však možné do sbírky listin nahlížet a poskytnout údaje o dohodě dálkovým přístupem. Znění dohody o správě společné věci lze tak získat pouze na žádost. Žadatel přitom musí prokázat svoji totožnost a sdělit účel, pro který kopii dokumentu ze sbírky listin žádá.
Převážná část sepsaných dohod o společném užívání vzniká, když se do uzavřené skupiny spoluvlastníků, kteří mají mezi sebou příbuzenský vztah, dostane cizí spoluvlastník na základě odkoupení části podílu nebo na základě nařízené exekuce a následného příkazu k prodeji daného podílu na nemovitosti. Tím zanikne dřívější dohoda uzavřená ústně na základě zákona, a pro vlastní bezpečnost se nová skladba spoluvlastníků rozhodne sepsat vlastní dohodu o užívání společné věci.
Bezdůvodné obohacení
K bezdůvodnému obohacení dojde, pokud se někdo neoprávněně obohatí na úkor jiného. U spoluvlastnických vztahů k tomu dochází většinou v případě, že spoluvlastník užívá bez předchozí dohody nemovitost nad rozsah svého podílu. Zákon pak tyto osoby pojmenovává jako obohaceného a ochuzeného.
Ochuzený má tak nárok na část “zisku“ obohaceného. Občanský zákoník pojmenovává typické případy možného bezdůvodného obohacení na základní čtyři skutkové podstaty:
Plnění bez právního důvodu
Jde o jeden z nejčastějších důvodů vzniku bezdůvodného obohacení, kdy pro určité plnění od počátku neexistuje právní důvod. Jedná se především o užití cizí nemovitosti (většinou pozemku) nebo užívání věci ve spoluvlastnictví podílovým spoluvlastníkem nad rozsah jeho podílu.
Plnění z právního důvodu, který odpadl
Na rozdíl od plnění bez právního důvodu zde v době plnění způsobilý a platný právní důvod byl, později ale odpadl.
Protiprávní užití cizí hodnoty
Jde o případ, kdy je cizí věc použita k získání zdrojů většinou protiprávním jednání, zejména trestnou činností apod.
Plnění za jiného
Odlišnost této skutkové podstaty od ostatních spočívá v tom, že nevzroste majetek obohaceného, ale že se jeho aktiva oprostí od pasiv. A to díky plnění třetí osobě ochuzeným, když jí měl plnit obohacený.
Příkladem může být, kdy menšinový vlastník z důvodu neodkladné záležitosti financuje celou opravu sám. Zbylí vlastníci se tak bezdůvodně obohatili na úkor menšinového vlastníka, jelikož takovou opravu mají financovat společně dle výše jejich podílů.
Promlčecí lhůty u bezdůvodného obohacení
Zjistí-li spoluvlastník, že vzniklo bezdůvodné obohacení a on je tím ochuzeným, má právo se obrátit na soud. Avšak i u tohoto jednání existují promlčecí lhůty. Dle praxe se odlišuje subjektivní a objektivní promlčecí lhůta.
Subjektivní promlčecí lhůta běží od doby, kdy se ochuzený průkazně dozvěděl nebo měl dozvědět o této skutečnosti. Subjektivní promlčení má lhůtu 3 roky. Mnohdy vznikají spory právě o tom, kdy se ochuzený měl dozvědět o bezdůvodném obohacení.
Objektivní promlčecí lhůta běží od doby, kdy nastalo bezdůvodné obohacení a trvá 10 let, 15 let v případě, že došlo k úmyslnému bezdůvodnému obohacení.
Žaloba a náhrada škody soudní cestou
Ochuzený se obrací na soud s cílem dosáhnout od protistrany náhradu škody. V tomto případě je důkazní břemeno na straně ochuzeného a musí u soudu dokázat vznik bezdůvodného obohacení i prokázat odpovídající výši náhrady. U nemovitostí je situace jednoduchá oproti jiným případům. Většinou jako uznatelný důkaz je znalecký posudek.
Potřebujete ocenit Váš vlastnický podíl?Cenová nabídka znaleckého posudku
Příklad bezdůvodného obohacení
Spoluvlastníci s ideální polovinou rodinného domu. RD má dvě patra a spoluvlastníci se dohodly o užívání každého patra zvlášť. Jeden ze spoluvlastníků však aktivně své patro nevyužívá. Po 5letech spoluvlastník zjistí, že druhý spoluvlastník začal využívat k bydlení celý RD. Spoluvlastníci se nemohou dohodnout na náhradě, proto se první spoluvlastník obrátí na soud. Bude muset prokázat, kdy a jak se dozvěděl o tomto skutku. Pokud subjektivní promlčecí lhůta bude splněna, spoluvlastník má právo na náhradu za roky, kdy byl využíván celý dům. Většinou je toto vyřešeno stanovením tržním nájemným za RD pomocí znaleckého posudku, které je potom obohacený povinen ochuzenému uhradit.
Pacht
Pacht je smlouva, druh závazku o přenechání věci jiné osobě k užívání a požívání. Pacht je velice podobný jinému závazku, nájmu. Velký a zásadní rozdíl je, že pachtýř může nemovitost i požívat, což znamená, že si bere z ní užitky. Předpokládá se aktivní činnost pachtýře k tomu, aby dosáhl určitého výnosu, který mu následně celý připadá. Z toho též vyplývá, že předmětem pachtu může být pouze věc, která je schopná takový užitek přinášet.
Pachtýř s propachtovatelem uzavírají spolu pachtovní smlouvu. Pachtýř se smlouvou zavazuje platit za přenechání věci pachtovné či poskytnout poměrnou část výnosu věci, případně je možná kombinace obojího (poměrná část výnosu a peněžité plnění).
Výnos může být proměnlivý v důsledku ekonomickými i přírodními vlivy (zvláště u pachtu zemědělského pozemku).
Pacht sjednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Byla-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu.
Pacht je upraven v Novém občanském zákoníku v § 2332–2357. Speciální podmínky a ustanovení se týkají u zemědělského pachtu a pachtu závodu.
Zemědělský pacht
Ustanovení o zemědělském pachtu se vztahuje na zemědělské nebo lesní pozemky.
Pokud je pacht sjednán na období delší dvou let a pokud smlouva není uzavřena písemně, považuje se za sjednaný na dobu neurčitou. Pachtovné se platí zpětně jednou za rok se splatností 1. října. Pacht sjednaný na dobu neurčitou je možno vypovědět ve dvanáctiměsíční výpovědní lhůtě.
V případě, že se pachtýř stane ze zdravotních příčin nezpůsobilým k hospodaření na propachtovaném pozemku, má právo pacht vypovědět v tříměsíční výpovědní době i tehdy byl-li pacht sjednán na dobu určitou.
Pacht závodu
Pacht závodu je nově vzniklé ustanovení zavedený spolu s NOZ. Dříve se složitější způsobem takto upravoval vztah pomocí zvláštního smluvního typu, upravený v obchodním zákoníku, označený jako nájem podniku.
Propachtováním závodu se pachtýř zavazuje užívat a požívat jej takovým způsobem a v takovém rozsahu, který je potřebný k jeho řádnému provozování. Pacht závodu se považuje za převedení činnosti zaměstnavatele – z propachtovatele na pachtýře.
Propachtováním závodu přejímá na sebe pachtýř pohledávky a dluhy, které souvisí s provozem závodu. Dluhy však přejímá jen ty, o nichž věděl nebo jejichž existenci musel logicky předpokládat. V případě neudělení souhlasu věřitele k převzetí dluhu pachtýřem za splnění pohledávek ručí propachtovatel.
Příklad pachtu závodu
Typickým příkladem pachtu závodu je pacht restaurace. Propachtovatel propachtuje pachtýři restaurační prostory i s mobilním inventářem (vybavení restaurace) k účelu sjednaným v pachtovní smlouvě. Za to pachtýř platí propachtovateli finanční obnos, ale je i možná kombinace v podobě financí a denního stravování v restauraci. Celkový zisk pak zůstává pachtýři. Pachtýř přebírá všechny pohledávky a závazky.
Velice častým příkladem, jak odlišit pacht a nájem, se uvádí pozemek, konkrétně zahrada. Pokud si zahradu pronajmete, můžete využívat její plochu a vybavení (chatku, gril atd.) k vlastní rekreaci. Pokud si zahradu propachtujete, jsou vaše i ovoce a zelenina, která se na zahradě pěstují a můžete s nimi nakládat i k další podnikatelské činnosti.
Prodej nebo darování podílu
O užívání a směřování nemovitosti rozhoduje spoluvlastník do výše jeho podílu. Naopak o vlastněném podílu se může dobrovolně rozhodovat sám. Nelze nikoho nutit v setrvání ve spoluvlastnictví. Vlastník tak má možnost svůj podíl prodat, za dodržení několika podmínek, jak třeba předkupní právo, časového testu atd. O prodeji spoluvlastnického podílu se detailněji zaobíráme v jiném článku. Stejně tak lze podíl darovat sepsáním darovací smlouvy. Podíly k nemovitostem jsou také předmětem dědického řízení.