Vzorový znalecký posudek, revizní posudky
V článku je podrobně popsána skladba znaleckého posudku:
- Titulní strana
- Nález, popis nemovitosti
- Vlastní posudek
- Znalecká doložka
- Osnova znaleckého posudku
- Vzorový posudek
- Revizní znalecký posudek
Existuje mnoho případů, kdy se vypracovává znalecký posudek. Jde o obory ekonomické, trestní řízení, zdravotnictví, stavebnictví, aj. Pro každý obor se bude znalecký posudek lišit v obsahu, ve skladbě podkladů, výstupů, závěrů. Nicméně obecná struktura je neměnná bez ohledu na obor, a proto danou skladbu znaleckého posudku můžeme považovat jako vzor znaleckého posudku. Vzhled znaleckých posudků v nejexponovanějších oborech naleznete v další části tohoto článku.
Skladba znaleckého posudku
Znalecký posudek je univerzálním dokumentem, který má široké uplatnění. Aby to tak mohlo být, byla legislativně zavedena pravidla o struktuře a skladbě znaleckých posudků.
Znalecký posudek má logické členění na 5 částí: titulní strana, nález, posudek, znalecká doložka s podpisem a pečetí a přílohy.
Pro oblast oceňování nemovitostí se více o náležitostech a formální úpravě můžete dočíst ve článku o znaleckém posudku ceny nemovitosti, ve kterém rozebíráme jeho hlavní znaky, náležitosti a rozdíl oproti odhadu nemovitosti. Oborově by měly být posudky vyhotoveny v této podobě.
Potřebuji znalecký posudek pro stanovení ceny nemovitostiNezávazná poptávka
Existuje celá řada programů a softwarů, které strukturu a skladbu znaleckého posudku sami vytváří dle daných norem. Znalec se tak může více času soustředit na ocenění než na hlídání si nezbytných náležitostí znaleckého posudku.
1. Titulní strana
Z titulní strany musí být všem čtenářům jasné, co je to za znalecký posudek, k čemu se vztahuje, kdo ho zhotovil, časové určení a samozřejmě určitý nezaměnitelný znak, tedy číslo posudku. Legislativně na titulní straně musí být uvedeno:
- Označení „znalecký posudek“ a číslo posudku u znalce
- Jméno znalce a jeho adresa
- Kdo a kdy posudek vyžádal (jednací číslo), a za jakým účelem je posudek vypracováván
- Datum, ke kterému je posudek zpracován
- Zvláštní požadavky objednatele (pokud existují)
- Počet listů posudku včetně příloh a počet vyhotovení
- Datum vypracování znaleckého posudku
Grafické uspořádání a struktura už je na samotném znalci, nicméně výše uvedené informace musí titulní strana obsahovat.
2. Nález
Struktura nálezu je ve znalecké posudku dána předpisem § 28, v zákonu o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech č. 254/2019 Sb. Předpisem je upravena z toho důvodu, že znalecký posudek musí být kdykoli přezkoumatelný. Musí být tedy jasné, jaké podklady měl znalec k dispozici a jaké z nich použil k vytvoření posudku. Dostupnost těchto podkladů zajistí tzv. opakovatelnost hodnocení a formulace závěrů posudku.
Principy uplatňované při formulaci znaleckého nálezu
Při struktuře nálezu je dán důraz na logické členění nálezu, jeho srozumitelnost a přehlednost. Znalecký posudek není určený jen pro odborníky v daném oboru, ale využívá ho i justice a laická veřejnost.
1. Princip dodržování právních předpisů
Zhotovitel posudku právní předpisy při tvorbě posudku striktně dodržuje a respektuje. Zhotoviteli ale nepřísluší obecně právní řešení skutkové podstaty (například převodu oceňovaného majetku z hlediska míry zákonnosti).
2. Princip nezávislosti a nestrannosti
Zhotovitel musí všechna šetření a zjištění provádět objektivně bez ovlivnění kteréhokoliv účastníka procesu nebo soudního sporu. Zhotovitel dopředu neví, jaké budou odpovědi na položené otázky.
3. Princip mlčenlivosti
Zhotovitel nesděluje průběžné ani konečné výsledky třetím osobám.
4. Princip odbornosti
Zhotovitel postupuje logicky, volí informační zdroje a postupy, o kterých nelze pochybovat. Pokud jsou k dispozici publikované vědecké metody, standardy, nařízení, věstníky aj., pro řešený úkon zhotovitel je používá, případně musí nalézt metodický postup vlastní, ten však musí být ověřitelný.
Zhotovitel musí zohledňovat všechny známé relevantní skutečnosti, které mají vliv na cenu nebo posouzení zkoumaného děje, postupu. Musí vždy uvést a mělo by být vždy patrné, jak se k výsledným veličinám, tvrzením a závěrům dopracoval.
5. Princip přezkoumatelnosti
Znalecký posudek musí být vždy přezkoumatelný a kontrolovatelný, a to i po delší době. Přezkoumatelnost a kontrolovatelnost znamená, že údaje, metody, a postupy posudku jsou zopakovatelné s přiměřeným úsilím a prostředky a bez potřeby dohledávat dodatečné informační zdroje.
Ze soudně znaleckého hlediska se člení podklady na objektivní a subjektivní.
Podklady objektivní
Objektivní podklady jsou takové, které mají nulovou nebo minimální možnost, že dojde ke zkreslení podávaných informací. Jedná se většinou o výkresy, plány, popis pozorování, protokol, fotodokumentace a další mediální dokumenty. Do objektivní podkladů taktéž patří výpisy z různých rejstříků, map, lékařské zprávy, certifikované měření a podklady z ověřené literatury.
Objektivní podklady by měly ve znaleckém posudku být prioritní a váha na ně kladená by měla být největší.
Podklady subjektivní
Za subjektivní poklady se považují převážně svědecké výpovědi. Subjektivní jsou z toho důvodu, že svědek obvykle nemá možnost empirického měření.
Pokud je svědkem uveden kvantitativní výrok (např. uvedení rychlosti automobilu), je tuto výpověď nutno brát s určitou rezervou. Jiná situace je u kvalitativních výroků (co měla osoba na sobě, v jakém jízdním pruhu se vozidlo pohybovalo apod.), takové podklady je možno brát za velmi relevantní při zpracování znaleckého posudku.
Podklady, ze kterých znalec vycházel, obecně musí být v nálezu uvedeny. Stejně tak by měly být uvedeny i ty, které znalec do posudku a k závěrům nepoužije spolu se zdůvodněním takového postupu. Některé podklady totiž mohou vyvracet nebo být v rozporu se závěry znalce.
Schéma nálezu a členění podkladů při silniční havárii v trestním řízení:
- údaje z protokolu o ohledání místa havárie
- údaje z fotodokumentace
- údaje z dalších protokolů o ohledání (popis poškození)
- údaje z výpovědí jednotlivých osob
- údaje o rozsahu zranění jednotlivých osob
- údaje z vyšetřovacích pokusů, rekonstrukcí, ap.
- údaje z typových listů vozidel
- použité předpisy a literatura
3. Vlastní posudek a závěr
Posudek jako část znaleckého posudku je individuální záležitost znalce a velice se liší obsahem, formou, strukturou, výpočty dle toho, v jakém oboru je znalecký posudek zpracováván. Znalecký posudek ocenění nemovitosti plný výpočtů, tabulek a parametrů nemovitostí se bude významně lišit od znaleckého posudku ohledně zdravotního stavu osoby.
Posudek je jediný z hlavních částí znaleckého posudku, jehož struktura, podoba a náležitosti nejsou dány žádný předpisem.
Ovšem postupem času se ustálily jednotlivé části posudku a utvořila se z toho jakási nepsaná norma posudkové části.
- Na začátku posudku je uveden znalecký úkol – cíl znalce
- Za znaleckým úkolem bývají uvedeny znalecké postupy, které znalec aplikuje
- Dále už se znalec zaobírá jednotlivými problémy, otázkami
- Posudek končí závěrem znalce (u komplexnějších a složitějších případů je dobré k jednotlivým problémům nebo otázkám na znalce připojit i dílčí závěry, které poté finální závěr shrnuje)
Schéma ustálené normy posudku při oceňování nemovitostí:
- umístění oceňované nemovitosti a její popis
- u každé budovy:
- základní popis (vlastnická struktura, ...)
- zjištění charakteru (obytná, provozní, rekreační objekt, …)
- souhlas/nesouhlas s dokumentací
- způsob užívání a využití
- případně zda je k datu ocenění pronajata
- výpočty a výměr jednotlivých podlaží
- případně schématické náčrtky
- popis provedení a technický stav jednotlivých konstrukcí
- počet m2 podlahové plochy obytné a příslušenství
- údaje o stáří
- výpočet základní ceny upravené, ceny výchozí a ceny ke dni odhadu
4. Znalecká doložka
Znalecká doložka je umístěna na poslední stranu posudku, není předpisem přesně formulována, nicméně jsou dané náležitosti, které znalecká doložka musí obsahovat:
- Označení seznamu, ve kterém je znalec zapsán
- Označení oboru, v němž je oprávněn podávat posudky
- Číslo položky, pod kterou je úkon zapsán ve znaleckém deníku
5. Podpis a pečeť znalce
Podpis a pečeť znalce se umísťuje u znalecké doložky. Pečetí je kulaté razítko zákonné podoby.
6. Přílohy
Znalecký posudek obsahuje i přílohy, ve které jsou obsaženy konkrétní dokumenty (výpisy z katastru nemovitostí, lékařské zprávy, stavební projekty, aj.)
Příklad osnovy znaleckého posudku
Úplný přehled o problematice posudků zejména v oblasti nemovitostí naleznete v podrobném článku o posudcích.
Anonymizovaný posudek - vzor
Pro dokreslení představy, jak vypadá řádný znalecký posudek, přikládáme ke stažení anonymizované vzorové znalecké posudky z vícero oborů. Protože jsou znalecké posudky anonymizované a některé údaje byly úmyslně změněné, aby nedošlo k prozrazení osobních či jinak důvěrných informací, slouží pouze jako vzorový příklad.
ZP ocenění nemovitosti – byt – vzor
ZP ocenění nemovitosti – rodinný dům – vzor
Revizní znalecký posudek
Má-li soud nebo vzácněji jiný subjekt pochybnosti o správnosti závěrů znaleckého posudku, má několik možností, jak postupovat. Nejprve se vyzve znalec, který posudek vypracoval, aby doplnil, vysvětlil nebo vyjasnil postupy a závěry posudku. Pokud existují stále pochyby, popř. zůstává-li posudek nejasný nebo neúplný, může soud nařídit vypracování revizního znaleckého posudku, respektive jej může poptat zadavatel u jiného znalce nebo znaleckého ústavu / kanceláře. Může také za podmínek § 127a o. s. ř. připustit jako důkaz též posudek předložený účastníkem řízení. Jelikož návrh účastníka na vypracování revizního znaleckého posudku je svou povahou důkazem, jímž má být zpochybněna věrohodnost provedených důkazních prostředků, lze takový revizní znalecký posudek připustit též po koncentraci řízení nebo v odvolacím řízení.
Revizní znalecký posudek má stejné náležitosti a požadavky, v ničem se nijak neodlišuje. Ten, kdo požaduje revizní posudek od něj obvykle očekává rozdílný až opačný názor na danou problematiku, případně bezpochybné ověření jiného. Pro oblast ocenění nemovitostí tuto službu poskytujeme poměrně často, pokud jej potřebujete, zašleme Vám cenovou nabídku. Revizní posudky mohou pro objednatele být finančně náročnější pro jejich větší nárošnost. Informace o cenové hladině posudků můžete nalézt v článku přehled znaleckých posudků - ceny.