Úvodní stránka   |   Kontakt   |   Česky   |   English
odhadonline.cz - Znalecký ústav

ODHAD NEMOVITOSTI – PROČ? KDY? KDE? JAK? KDO?

03.12.2019 | odhadonline.cz
Aneb nejčastější kladené otázky na odhad ceny nemovitosti.

Pokud vlastníte nemovitost nebo ji plánujete vlastnit, pravděpodobně se setkáte s tzv. odhadem nemovitosti.

Jeho úkolem je stanovit cenu nemovitosti k danému datu (obvykle k datu prohlídky nemovitosti odhadcem).

Kdy se dělá odhad nemovitosti?

Pokud si chcete jistou nemovitost koupit, rozhodně neprohloupíte, pokud si necháte zpracovat odhad tržní (neboli tzv. obvyklé) ceny.

Pomocí takového odhadu zjistíte, zda kupovaná nemovitost není předražená.

Při prodeji nemovitosti je zase dobré vědět, v jaké cenové hladině se vaše nemovitost pohybuje, abyste ji neprodávali pod cenou, ale zase ne výrazně nad, jinak ji neprodáte.

V rámci vypořádání dědictví po vás bude chtít zpracovat odhad nemovitosti notář, aby bylo možné vyčíslit hodnotu děděného nemovitého majetku a vypočítat odměnu notáře.

Kdy je nutné si nechat odhad zpracovat?

Existují případy, kdy se odhadu nevyhnete. Při koupi nemovitosti, která je financována z hypotečního úvěru, se odhad zpracovává pro banku.

Banka se tak jistí pro případ, kdy by klient přestal úvěr splácet, a musela by využít zástavního práva a nemovitost prodat.

Z uvedeného lze logicky vyvodit, že banka nepůjčí svým klientům více peněz, než na kolik vyšel odhad nemovitosti.

Odhad nemovitosti je z toho důvodu zásadním dokumentem při vyřizování hypotečního úvěru.

Kdo udělá odhad nemovitosti?

Odhad nemovitosti zpracovává odhadce nemovitostí.

Jde o profesi s vázanou živností, které se věnuje v České republice relativně málo lidí.

Pokud potřebujete vypracovat odhad nemovitosti, můžete oslovit soukromého odhadce v místě, kde se nemovitost nachází, nebo využít online služeb, které se touto problematikou zabývají.

U hypotečních úvěrů banky vyžadují smluvní odhadce, které má zasmluvněné. Po dohodě je však možné se s bankami domluvit na odhadci, kterého vybere klient (záleží na podmínkách banky).

Jak se počítá odhad nemovitosti?

Metod, jak se odhadce dobere ke konečnému výpočtu je více. Záleží,  k jakému účelu je odhad pořizován.

Na základě toho by měl odhadce vybrat tu nejvhodnější metodu.

Nejběžnější metoda, se kterou se můžete v odhadu nemovitosti setkat, je metoda porovnávací. V rámci ní odhadce porovná oceňovanou nemovitost s několika co nejpodobnějšími nemovitostmi, které se v blízkosti prodávaly (nebo pronajímaly),

Pokud z nějakého důvodu nelze porovnávací metodu použít (např. protože se podobné nemovitosti v lokalitě neprodávají), může odhadce použít tzv. výnosovou metodu.

V rámci výnosové metody pak vypočítá cenu nemovitosti v závislosti na výnosu, který je schopna generovat. Tuto metodu lze zpravidla přesně využít jen v případech, kdy se nemovitosti běžně pronajímají – např. byty, kanceláře, garáže atd.

Třetí metodou, se kterou se můžete setkat u odhadů nemovitostí, je tzv. nákladová metoda.

Ta říká, za kolik peněz je možné postavit danou nemovitost. Vstupuje do ní i odhadované opotřebení a životnost stavby.

Ze všech tří metod je nákladová metoda nejméně přesná, jelikož nereflektuje realitní trh v místě.

Porovnávací metoda je tedy logicky v posledních letech nejvyužívanější. Odhadce srovnává oceňovanou nemovitost s co nejpodobnějšími nemovitostmi v okolí. Za pomocí doprovodných výpočtů a koeficientů odhadce cenu dolaďuje. Z uvedených tří metod je nejpřesnější a nejvíce se blíží kupní ceně.

Jak probíhá odhad nemovitosti?

Nejdříve je důležité najít odhadce nemovitosti a zjistit, zda má kapacitu, domluvit se s ním na ceně za zpracování a době, do kdy odhad vypracuje.

Následně se domluvte na prohlídce, kdy odhadce přijede nemovitost navštívit.

Odhadce potřebuje zjistit všechny důležité cenotvorné faktory nemovitosti - od rozměrů jednotlivých místností, přes typ zdiva, doba a rozsah rekonstrukcí, vybavení až po orientaci pokojů.

Během prohlídky nemovitosti rovněž pořídí fotografie.

Pokud je to třeba, odhadce si vyžádá další podklady – např. kolaudační rozhodnutí, revizní zprávy, stavební dokumentaci atd.

Zbytek práce (jako výpočet a formální zpracování) už je na odhadci. Zhodnotí okolí, občanskou vybavenost a porovná nemovitosti obchodované v minulosti.

Vypracování odhadu zabere několik dní až týdny. Záleží samozřejmě na typu nemovitosti, časovému tlaku a finančních možnostech klienta.

Jak dlouho platí odhad nemovitosti?

Obvykle se odhad nemovitosti považuje za aktuální do 3 až 6 měsíců od vyhotovení.

Velice záleží na metodě výpočtu, účelu zpracování a typu nemovitosti.

Odhady pro hypoteční úvěry zpravidla nesmí být starší než 3 měsíce.

Na realitním trhu dochází k cenovým změnám postupně a znatelné změny je možné zaznamenat zhruba po nejdříve čtvrt roce.

Naopak odhad na pozemek někde v horách využívaný jako pastvina může být aktuální i po 3 letech.

Co ovlivňuje výši odhadu?

Nejvíce odhadní cenu vždy ovlivní lokalita. Čím atraktivnější je, tím vyšší je cena a naopak.

Dále odhadní cenu ovlivňuje velikost nemovitosti, stáří, stav a kvalita provedení.

Máme-li dva identické byty na různých místech, výše odhadu bude zaručeně jiná a mnohdy velmi rozdílná. Nejkřiklavější rozdíl je samozřejmě byt v Praze a byt kdekoliv v menším (okresním) městě.

Na první pohled je jasné, co tvoří ten rozdíl. LOKALITA a vše co ji formuje. Občanská vybavenost, sociální síť, pracovní příležitosti, kupní síla lidí, doprava, průmysl a environment.

Další velký vliv na výši odhadu má samozřejmě nemovitost sama. V případě bytu plocha, stav, stáří, podlaží, dispozice, orientace oken, přítomnost terasy, aj.

Existují i faktory, které spíše cenu snižují, než zvyšují. Příklad: Blízkost průmyslového podniku je dobrá pro pracovní příležitosti, ale znečištění, častá nákladní doprava, hluk má větší dopad na cenu.

Kolik stojí odhad nemovitosti

Všeobecně platí, že čím je nemovitost běžnější, tím je odhad levnější.

Nejlevnější jsou tak odhady na bytové jednotky, pozemky či rodinné domy. Naproti tomu odhady na průmyslové areály, vodní díla komerční zařízení jsou nejdražší.

Všeobecně se dá uvést, že ceny za zpracování odhadů na běžné typy nemovitostí se pohybují v řádu tisíců korun. Odhad pro byt se bude pohybovat od 2 do 5 tisíc korun.

Naproti tomu ceny za zpracování odhadů na průmyslové areály a podobné typy nemovitostí v řádech desítek tisíc korun.

Kdo platí odhad nemovitosti?

Vypracování odhadu platí výhradně objednavatel.

U hypotečních úvěrů, insolvencí, exekucí a soudních řízení je objednavatelem obvykle ta instituce, která odhad vyžaduje. Ale v konečném důsledku platba jde většinou za klientem – např. ve formě úroků, poplatků, nákladů řízení atd.

Při zpracování odhadu pro banku se lze domluvit i jinak, tady už záleží na konkrétní bance.

Jaký je rozdíl oproti znaleckému posudku?

Pokud jde o znalecký posudek na cenu nemovitosti, tak v praktické rovině se o velký rozdíl nejedná.

Oba dokumenty mohou mít stejnou cenu za zpracování, stejné výpočty i stejnou výslednou cenu.

V běžném obchodním styku nebo pro povědomost si vystačíte s odhadem, který vám odhadci zpracují online.

V náročnějších situacích jako jsou dědická řízení, hypoteční úvěry jsou vyžadovány klasické odhady tržní ceny nemovitosti.

Znalecký posudek se využívá v závažnějších situacích a vystupuje jako důkazní materiál. Situace, ve kterých je znalecký posudek vyžadován, jsou dané obvykle zákonem.

Z formálního hlediska je znalecký posudek akceptovatelný ve všech situacích u všech institucí.

Znalecký posudek jako jediný oceňovací dokument je potvrzen kulatým razítkem soudního znalce či znaleckého ústavu.

I na základě toho je znalecký posudek ze všech dokumentů oceňujících nemovitosti obvykle nejdražší.